Meilleurtaux.com, courtier en crédit immobilier, présente pour la quatrième année consécutive, une étude afin d’aider les Français à faire le choix entre la location et l’achat de leur résidence principale.
Une acquisition serait rentabilisée en moyenne au bout de 3 ans pour un 70m2. Autrement dit, si une personne reste locataire plus de 3 années, la location devient une source de perte par rapport à l’achat. C’est 6 mois de plus qu’en 2016. Cela s’explique par la hausse des prix de l’immobilier et des taxes foncières.
La rentabilité d’un achat immobilier varie en fonction de sa surface et de la ville où il se situe. Alors que l’écart entre les villes s’était réduit l’an dernier, il augmente à nouveau en 2017. Cependant les taux de prêt immobilier encore stables permettent encore d’envisager l’achat d’un appartement sur Paris qui sera toujours très prisé.
Un achat rentabilisé plus vite à Paris qu’à Bordeaux
Selon cette étude du courtier en crédit immobilier, un propriétaire de Bordeaux où la fiscalité locale est supérieure à celle de Paris, rentabilisera son achat moins vite qu’un acheteur de Paris. Pour qu’une acquisition soit plus intéressante qu’une location à Bordeaux, il faudra en moyenne 9,5 ans, contre 5 ans en 2016.
Dans la capitale, il faudra attendre 9 ans avant que l’achat d’un 70m2 soit financièrement intéressant, contre 6,5 années en 2016.
C’est la première année que l’acquisition d’une résidence principale dans une ville en région, devient moins rentable que pour une acquisition dans la capitale. Derrière Paris, Bordeaux affiche les prix les plus élevés sur l’ensemble des autres villes de France. Par conséquent, la ville bordelaise devient ainsi la métropole où le nombre d’années de détention d’un bien, afin qu’il soit plus avantageux qu’une location, est le plus élevé.
Immobilier : valse des records en vue à Paris
Les prix de l’immobilier ancien à Paris poursuivent leur progression : spéculation ou remise à niveau ? Si nous ne pouvons pas encore parler de bulle spéculative, c’est bien parce que les transactions qui sont à des niveaux records en Île-de-France relèvent actuellement de trois phénomènes.
D’abord, les acquéreurs ont bien intégré que le niveau historiquement bas des taux d’intérêt et la facilité à obtenir des crédits, vivaient leurs derniers beaux jours. Ensuite, les candidats à l’achat ont aussi compris que la phase de baisse des prix de l’immobilier enregistrée ces trois dernières années était terminée.
Enfin, Paris et l’Île-de-France retrouvent auprès des étrangers la cote d’amour perdue ces dernières années. Résultat : les notaires anticipent un nouveau record historique du prix des appartements qui devrait franchir la barre moyenne des 9 000 euros par mètre-carré dans la capitale. Une hausse des prix dans l’ancien qui est tout simplement due au faible stock d’appartements ou de maisons de bonne qualité disponibles à la vente, par rapport à une demande en progression constante.
Quelques chiffres, aujourd’hui
En 2022, sur 32 villes étudiées par ce même courtier en crédit immobilier, l’acquisition d’un bien immobilier est, en moyenne, rentabilisée au bout de 13 ans et 8 mois. Même si ces chiffres peuvent être moins élevés dans une ville moins convoitée que Paris, la durée de détention à rentabiliser continue cependant d’augmenter. Ainsi, Nîmes a une moyenne de deux ans, pour rentabiliser un achat immobilier. La ville de Rennes, elle, passe d’une moyenne de 4 ans et 11 mois en 2020, tandis qu’en 2022, la moyenne est passée à 20 ans. Autre exemple, pour la ville d’Orléans, la moyenne de rentabilité était, en 2020, d’un an et d’un mois, contre 18 ans en 2022.
Enfin, Paris, qui affichait une moyenne de 18 ans en 2020, affiche aujourd’hui un nombre élevé à 28 ans. Par rapport à 2017, la hausse reste impressionnante.
Ces comptes-rendus font tous état d’une même réalité, la hausse de l’immobilier impacte aujourd’hui chaque ville. Si certaines sont plus touchées que d’autres, c’est bien parce qu’elles sont plus convoitées. Par conséquent, si vous souhaitez vous lancer dans l’achat d’un bien immobilier, mieux vaudrait ne plus tarder, en conséquence de ces changements qui ne cessent de survenir.
Qu’en est-il en 2023 ?
L’année 2023 est marquée par la grande hausse des taux d’emprunts hypothécaires. Cela a amenuisé l’écart entre le coût de la location et le coût mensuel de la propriété. Aujourd’hui, beaucoup sont ceux qui ne voient aucun intérêt à être propriétaires en termes d’intérêt financier. En plus, les prix immobiliers ont très peu reflué. Nous faisons donc le point sur la situation en 2023 à travers ces quelques éléments de réflexion. Si dans le cadre d’une location, le montant à payer est le loyer et les charges à payer mensuellement, voici les différents montants à définir :
- Les coûts d’entretien, les impôts locaux, les coûts de rénovation, etc., pour 1 % du coût de l’objet. Les établissements bancaires ne retiennent que ce taux lors de leurs calculs pour l’octroi de crédit. Ce taux est plus élevé dans l’ancien que dans le neuf.
- Le coût du capital à diviser en deux parties : d’une part le coût de la dette formée par la somme des intérêts hypothécaires, soit 2 % (il s’agit d’une hypothèse pour début 2023 avec la moitié de l’emprunt en SARON et l’autre moitié de l’emprunt fixé sur 10 ans) sur 80 % de dette (20 % de fonds propres rajoutés à 80 % de dette), ce qui fait 1,6 % de la valeur du logement ; puis, d’une autre part, le coût des fonds propres qui se calcule par la différence de rendements entre le placement si vous n’aviez pas réalisé l’acquisition et l’immobilier, soit 25 % de la valeur du logement (20 % de fonds propres rajoutés à 5 % de frais de notaire).
- La taxe sur la valeur locative qui n’est pas évidente à estimer, car il dépend de différents facteurs : les autres revenus imposables comme le patrimoine ou votre source de revenus, la géolocalisation du bien, les abattements fiscaux applicables, les charges immobilières. Pour simplifier le tout, si la valeur locative vaut 3,5 % du prix d’achat, vous devez y soustraire les intérêts hypothécaires et les coûts d’entretien. Déduisez ensuite 1 % pour l’entretien et 1,6 % pour la dette pour obtenir une valeur locative de 1 % du coût total du bien immobilier. Ce 1 % est à rajouter aux revenus imposables. Avec un taux marginal de 30 %, le coût annuel s’élève à 0,3 % du logement.
Que faut-il conclure ?
A la question : « vaut-il mieux acheter ou louer son logement ? », le choix se fait en fonction de divers paramètres, en particulier le budget, mais également :
- la zone géographique dans laquelle vous souhaitez vivre, car les marchés varient d’une région à une autre ;
- le contexte économique actuel, notamment en ce qui concerne les taux d’intérêt immobiliers ;
- le mode de vie et les objectifs de vie, car il y a des avantages à être locataire et à être propriétaire.
