Il est important d’estimer tous les frais à prendre en compte et dont vous devrez vous acquitter au moment de la vente.
Pour l’achat d’un bien immobilier neuf ou ancien, votre budget doit prendre en compte : le coût d’acquisition, les honoraires d’agence, les remboursements du crédit, les frais de dossier, les frais de garantie bancaire, l’assurance liée au crédit, les frais de notaire, les travaux de rénovation, les charges de copropriété, la taxe foncière et la taxe d’habitation.
Pas de panique ! Ces divers frais ne demandent qu’à être maîtrisés préalablement à la recherche de votre bien idéal. Il suffit d’ajuster parfaitement votre budget global par rapport à vos revenus récurrents.
L’emprunt immobilier
Avant toute recherche, il est indispensable d’avoir validé votre capacité d’emprunt auprès de votre banque ou d’un courtier.
Une fois le bien trouvé et éventuellement négocié en fonction de son attractivité (beaucoup de visites ou non et un nombre d’acquéreurs important ou pas), il vous reste à obtenir un crédit immobilier avec un taux le plus faible possible.
Acheter avec ou sans apport est possible. L’idéal est d’avoir 10% d’apport personnel qui couvrira notamment les frais de notaire (environ 7,5%).
Certains prêts à coût réduit peuvent être considérés par les banques comme un apport personnel : prêt à taux zéro, 1% logement, prêt épargne logement (PEL), prêts pour les fonctionnaires.
Si votre profil professionnel est rassurant, la banque peut envisager de vous accorder un emprunt sans apport pour la totalité du prix de l’acquisition : prix du bien, frais de notaire, frais de garantie, frais d’assurance, frais de dossier, travaux.
Les mensualités d’un emprunt ne doivent pas dépasser 33% des revenus mensuels ; voire 40% pour les hauts revenus.
Aujourd’hui on peut emprunter sur plus de 25 ans mais plus la durée est longue, plus l’emprunt coûte cher.
Pensez à négocier zéro frais de remboursement anticipé car 50% des emprunts sont remboursés avant la fin du prêt (évolution dans la vie qui pousse à déménager).
Les autres frais liés à l’emprunt
Il faut aussi bien négocier les frais liés à l’emprunt : garantie, assurance, frais de dossier.
La garantie : elle permet à la banque de se rembourser si vous ne pouvez plus honorer votre emprunt.
Elle peut revêtir plusieurs formes : hypothèque, PPD, caution.
– L’hypothèque, la plus chère, représente des frais de 3% environ du prix du bien hypothéqué et 1% supplémentaire en cas de mainlevée de l’hypothèque dans le cas où vous vendez le bien avant la fin du prêt ou moins de 2 ans après le remboursement de l’emprunt.
– Le privilège de prêteur de denier (PPD) : même principe que l’hypothèque mais légèrement moins cher.
– La caution, la moins chère (2 à 3% du montant emprunté) et la plus courante pour les bons dossiers. Ce sont des organismes qui se portent caution pour l’emprunteur auprès des banques.
L’assurance : elle couvre le décès et l’invalidité. Mais aussi le chômage en option.
Les banques vous proposent leurs assurances (accords négociés avec des compagnies partenaires) mais faîtes jouer la concurrence pour une couverture identique.
Vous économiserez certainement de manière significative.
Les frais de dossier : ils peuvent facilement atteindre 1 000 €. Il est tout à fait possible de les réduire, voire de les supprimer !
Les impôts locaux : A la signature du contrat, vous devez parfois payer une partie des impôts locaux. En effet, si la taxe foncière pour l’année est déjà réglée par le vendeur alors qu’il doit uniquement régler celle pour la période durant laquelle il était propriétaire, vous devez lui payer votre part. Cela se fait d’un commun accord avec le vendeur.
Les charges de copropriété : Si le bien immobilier se trouve dans une copropriété, il peut vous être exigé de régler le prorata des charges de copropriétés payées au préalable par le vendeur. Le calcul se fait comme avec les taxes locales et selon un accord entre l’acheteur et le vendeur. Veillez à bien vous informer sur les différentes charges de copropriété avant de vous lancer dans l’achat d’un logement se trouvant dans une copropriété.
Les frais liés aux divers travaux : Après l’achat du bien immobilier, vous pouvez être amené à réaliser des travaux. Pensez donc à prendre compte de ces frais dans le cadre de votre projet immobilier. Pour un logement ancien, il s’agit généralement de travaux de remise en état, de travaux d’aménagement et de travaux de décoration. Pour un logement neuf, pensez à bien vérifier l’état du bien lors de la livraison (revêtements muraux, revêtements de sol, équipements, meubles, etc.). Pour un logement en copropriété, assurez-vous de bien lire les compte-rendus des assemblées générales des copropriétaires. Le but est de connaître si des travaux ont été dernièrement votés et pas encore réglés.
