2019, UNE ANNEE FASTE!
Le volume de transactions réalisées sur les douze derniers mois poursuit sa progression. À la fin octobre 2019, il atteignait ainsi 1 063 000 mutations.
Il continue toujours d’augmenter chaque mois, en glissement annuel, de plus en plus rapidement, enregistrant +6,2 % en juin 2019 et jusqu’à +10,6 % à fin octobre 2019.
Le seuil du million de transactions, dans ces circonstances, pourrait apparaître comme pérenne dans des conditions de financement comparables. En effet, cette activité soutenue s’explique notamment par un contexte financier favorable à l’acquisition au regard du niveau actuel des taux d’intérêt et de la forte motivation des ménages qui accordent plus que jamais leur confiance à la pierre et souhaitent sécuriser leur budget logement.
Si le dynamisme de certaines grandes métropoles (et notamment du Grand Ouest) se confirme sur la fin d’année 2019, l’évolution favorable de cette activité annuelle laisse néanmoins apparaître des disparités régionales.
En Île de-France les prix des appartements (logements anciens) augmentent de +4,7 % sur un an et ceux des maisons de +1,2 %.
Dans le détail, l’évolution annuelle sur un an serait de +7 % à Paris et +5,8 % en Petite Couronne. Elle resterait plus contenue en Grand-Couronne (+2,7 %). Les prix des maisons franciliennes seraient stables sur l’ensemble de l’année 2019.
Paris continue de tirer vers le haut.
Toujours portée par le dynamisme du marché de l’immobilier parisien et de la Petite Couronne, l’augmentation annuelle des prix des appartements devrait se confirmer. Alors, n’attendez plus pour acquérir votre futur appartement… Un chasseur immobilier vous sera d’une grande utilité sur ce marché parisien très « tendu » où les ventes flash se font à la première visite ou en quelques heures pour les biens de qualité !
Parisiens dans l’âme, contactez-nous.
1- LE MARCHE PARISIEN CONNAÎT UNE FORTE TENSION
LA CONSTRUCTION DE LOGEMENTS NEUFS EST EN BERNE !
(cf. résultats au 3e trimestre 2019)
Pas de record dans le neuf, à contre-courant de l’ancien.
Quasiment pas de foncier dans Paris et une insuffisance de construction en banlieue, malgré une forte demande de logements. Certainement due à une réglementation trop contraignante et un nombre de recours démesuré de la part des habitants.
On constate une baisse de 20 % des mises en vente par comparaison aux chiffres du troisième trimestre 2018.
La période pré-électorale des Municipales ne favorise pas la délivrance des permis de construire, nombre de programmes sont à ce jour gelés, annonçant un mauvais premier semestre 2020. Mécaniquement, si moins de logements sont produits, la demande va se reporter sur l’ancien, soutenant ainsi les prix. La loi de finances pour 2020 a toutefois maintenu le dispositif PTZ dans le neuf en zones B2 et C sur toute l’année 2020. Gageons que le second semestre génère un effet de rattrapage!
PARIS EST À PART
La « barre » des 10 000€ le m2 a déjà été franchie en 2019 et les prix poursuivent leur croissance. Le prix moyen est de 10 300€ / m2.
La capitale regroupe des quartiers bourgeois, où le mètre carré peut atteindre 13 878 € et des quartiers plus populaires où il est estimé à 9 724€ en moyenne. L’emplacement du bien immobilier est une décision importante dans le projet d’investissement d’un acheteur.
Les arrondissements situés au cœur de la capitale (1er, 2e, 3e, 4e, 5e, 6e, 7e et 8e) sont les plus chers. Dans le 7ème arrondissement, pour exemple, le prix du m2 oscille entre 14 000€ et 23 000€. Sur l’avenue Montaigne, dans le 8ème arrondissement, le prix moyen est de 22 799€ et peut atteindre près de 32 000€.
Fin 2019, le prix moyen au m2 dans le 18ème est de 9 640€ (avec une grande disparité entre Montmartre et La Goutte d’Or : 13 000€ à 8 600€), de 8 399€ dans le 19e, et 8 742 € dans le 20e.
D’une manière générale, il faut compter environ 12 000€ le m2 pour les autres quartiers.
Pour les 9ème et 17ème arrondissements, pour bien de qualité, les prix vont de 11 000€ à
14 500€. Dans les 10ème, 11ème, 14ème et 15ème, tablez sur un prix de 10 500€ à 14 000€.
Les 12ème et 13ème arrondissements, tournent autour de 9 600€ à 13 000€.
Enfin, le 16ème arrondissement connaît une grande disparité entre les quartiers Nord et les quartiers Sud : 11 000€ à 17 000€.
Le Brexit n’a pas encore déclenché un gros exode vers Paris car la majorité des expatriés français et des étrangers établis à Londres, n’ont pas encore tranché quant à leur retour. Quand bien même, les familles qui sont déjà de retour, privilégient les quartiers plus familiaux tels que le 8ème, 16ème et 17ème et Neuilly ; exerçant ainsi une pression supplémentaire sur les prix des logements haut de gamme.
Pour conclure, la classe moyenne a de plus en plus de difficultés pour acquérir un logement dans Paris. Le parc immobilier parisien se décompose entre 36% de propriétaires et 64% de locataires.
Par conséquent la demande locative est très forte. Elle constitue un bon placement sûr pour préparer sa retraite ou loger à terme ses enfants étudiants.
« Brexiters » ou expatriés, nous connaissons parfaitement votre problématique et vos attentes…
L’INVESTISSEMENT LOCATIF A LE VENT EN POUPE
Il enregistre une progression de + 32% en un an. Sur 100 logements achetés, 26 sont à destination locative. La rentabilité brute moyenne à Paris, se situe entre 3% et 4%.
Les investissements locatifs représentent 20% des demandes de crédits (cf. meilleurtaux.com) au lieu de 15% il y a un an.
Le contexte géopolitique et la crainte d’instabilité boursière y sont pour quelque chose !
Pour un investissement locatif, le centre de Paris n’est pas à prioriser. Compte-tenu du plafonnement des loyers dans Paris intra-muros, le niveau de ceux-ci n’est pas en corrélation avec le prix d’acquisition des biens dans ces quartiers. En effet, le loyer moyen / m2 dans ces quartiers chers de Paris, tourne autour de 32,70€ alors que dans les zones moins bourgeoises, on aboutit à près de 29€.
Il est cependant à noter que les quartiers à l’Est de Paris ont connu une forte croissance de leurs prix, réduisant ainsi l’écart de prix au m2 entre les différents arrondissements ; bien qu’un écart encore important subsiste.
Aussi, pour optimiser sa rentabilité locative, il faut considérer une partie du 18ème, le 19ème et le 20ème ; voire la Petite Couronne de Paris. De plus, l’évolution des prix des quartiers populaires est un élément avantageux dans le cas d’une revente.
Investissement locatif : pour quelle surface opter ?
Il vaut mieux miser sur les studios et les 2 pièces, d’une surface de 20 m2 à 40 m2, qui connaissent une meilleure fréquence de location. En effet, ce type de biens à louer attire tout particulièrement les étudiants et jeunes actifs.
En 5 ans, le nombre d’étudiants a augmenté de 225 000 dans la capitale.
Attention : les petites surfaces de moins de 9 m2 ou de moins de 20 m2 ne peuvent pas être louées à titre de résidence. Elles peuvent cependant être utilisées en termes de bureaux ou de dépôts.
Dans une note de 2015, l’Apur constatait qu’il existait, à l’époque, 114.400 chambres de service, dont 85% sont inhabitées, et qu’elles étaient concentrées dans sept arrondissements (5ème, 6ème, 9ème, 15ème, 8ème, 7ème, 17ème et 16ème). Parmi elles, 58.300 mesurent moins de 9m². Et elles pourraient être plus nombreuses, l’Apur précisant : “les locaux de moins de 5m² n’ont pas été pris en compte dans cette note: en effet, ils sont à considérer comme des rangements ou des débarras et non comme des chambres”.
Comme ces chambres de moins de 9m² ne peuvent pas être louées en résidences principales, le prix au mètre carré est bien moins élevé que celui des chambres de plus de 9m². Un 9,10m² va se vendre sur un marché ultra dynamique entre 120.000 et 140.000 euros et un 8,9m², ce qui est la même chose, va être à 40.000 ou 50.000 euros. Pour 5% de surface de moins on va être à un prix de moins de la moitié. L’opération financière n’est pas intéressante.
Investissement locatif : louer vide ou meublé ?
La location vide est moins intéressante fiscalement vs la location meublée. Celle-ci permet un prix de location au m2 d’environ + 10 à 15% de plus que la location vide.
Le statut fiscal de la location meublée (LMNP-Loueur Meublé Non Professionnel) est également plus intéressant. Il permet de déduire des revenus locatifs tous les frais inhérents à l’acquisition du bien et ses charges courantes et surtout d’amortir la valeur d’achat de l’appartement. Vous êtes ainsi en déficit fiscal pendant de nombreuses années.
2- LA CLIENTÈLE ÉTRANGÈRE REPRÉSENTE PEU DE PROPRIÉTAIRES
LES ÉTRANGERS NON RÉSIDENTS ET L’IMMOBILIER PARISIEN
Sur la période 2008-2018, la part des acquéreurs étrangers non résidents en France métropolitaine diminue progressivement pour atteindre 1,7 % en 2018. Cette part varie toutefois beaucoup d’une région à une autre, de 0,9 % en Île-de-France à 5,5 % en Provence-Côte d’Azur-Corse.
Les évolutions de prix sont d’autant plus différenciées selon qu’il s’agisse d’acquéreurs français ou étrangers.
Notamment, les étrangers non-résidents se distinguent, tant en province qu’en Île-de-France: lors de la période de reprise, entre 2009 et 2011, les prix ont augmenté en province d’un peu moins de 8 % pour les Français, 12 % pour les étrangers résidents et jusqu’à 18 % pour les étrangers non-résidents. Pour ces derniers, l’évolution est également plus importante en Île-de-France à 36 %, contre entre 15 % et 20 % pour les autres acquéreurs.
En 2018, le classement des budgets d’acquisition entre Français résidents et étrangers non-résidents est très différent selon leur localisation:
❱ au Sud-Ouest et au Nord-Est, les budgets sont équivalents;
❱ sur le Littoral-Ouest, le Centre-Ouest et le Massif central, les prix des biens
sont plus importants lorsqu’ils sont acquis par des Français résidents;
❱ en Île-de-France, dans les Alpes, et en Provence-Côte d’Azur-Corse,
les biens sont achetés plus cher par les étrangers non-résidents.
Ce constat est très marqué en Provence-Côte d’Azur-Corse, où les maisons anciennes sont achetées 1,8 fois plus cher par les étrangers non-résidents.
PARIS, VILLE DU MONDE LA PLUS ATTRACTIVE… POUR LES PLUS RICHES
(cf. Mieux Vivre votre argent)
Malgré le contexte social explosif que connaît le pays depuis plus d’un an, la capitale truste pour la première fois le top du palmarès. La Ville Lumière n’a jamais autant séduit les grandes fortunes mondiales au nombre de 265.000, et dont le patrimoine dépasse les 30 millions de dollars.
En l’espace d’une année, Paris a ainsi gagné 4 places, coiffant au poteau New York (2e), Tokyo (3e), Los Angeles (4e) et Hong Kong (5e), qui dégringole au classement puisqu’elle était première en 2019. Paris a profité du Brexit, des taux bas et de sa bonne santé économique.
Paris « fait figure d’exception mondiale avec une quatrième année consécutive de hausse des transactions et des prix » selon Thibault de Saint-Vincent, le président de Barnes.
Pour les fortunés, les prix immobiliers parisiens restent abordables, et surtout pour une capitale aussi attractive.
Dans les quartiers les plus huppés, pour 1 million de dollars, vous avez :
55 m2 à Paris
35 m2 à New-York
36 m2 à Tokyo
18 m2 à Hong-Kong
Mais 72 m2 à Los Angeles (Beverly Hills)
3- LE CRÉDIT IMMOBILIER, DES TAUX TOUJOURS HISTORIQUEMENT BAS
(cf. Données Banque de France)
Un quart des crédits à l’habitat octroyés en octobre 2019 sont des renégociations. – En octobre, la croissance des crédits à l’habitat aux particuliers continue sa progression à +6,7 % (après +6,6 % en septembre), tandis que celle des crédits à la consommation se tasse quelque peu (+5,6 %, après +6,5 % en septembre).
La production de crédits à l’habitat qui s’établit en octobre 2019 à 24 milliards € (1 000 milliards pour les montants totaux empruntés), à son plus haut niveau depuis mai 2017, est très largement soutenue par les renégociations. Leur part dans les crédits nouveaux augmente à nouveau en octobre pour atteindre 26 % (après 23,6 % en septembre et 16,4 % en octobre 2018).
Le taux d’intérêt moyen des crédits nouveaux à l’habitat à long terme et à taux fixe atteint un nouveau point bas en octobre 2019 (1,24 %, après 1,27 % en septembre) tandis que celui des crédits à la consommation remonte à 3,68 %.
Prospectives des taux d’intérêt :
Même si l’OAT (« emprunts d’État ») français à 10 ans s’est corrigé pour redevenir positif et passer à 0 % courant décembre 2019, revenant ainsi à son niveau de fin juillet, les taux restent toujours historiquement bas et cette augmentation ne devrait pas remettre en cause la capacité de remboursement des acquéreurs.
Ainsi, une augmentation de taux de 0,3 % pour 100000 euros empruntés sur 15 ans à 20 ans entraîne une augmentation mesurée du remboursement de 13 à 14 euros par mois. Les conditions d’emprunt devraient rester favorables pour 2020, mais si l’augmentation des taux devait être plus marquée, nous pourrions constater, comme par le passé, non pas une baisse des volumes mais plutôt une « frénésie acheteuse », les acquéreurs se hâtant de concrétiser leur achat avant l’avènement de taux supérieurs synonymes de mensualités plus importantes.
Les autorités financières, qui s’inquiètent d’un endettement excessif des ménages, ont demandé aux banques de restreindre les conditions d’accès au crédit. Ce qui inquiète les ménages.
Le Haut Conseil de Stabilisation Financière (rassemblement de la Banque de France et du ministère de l’Economie) a demandé aux banques:
– d’éviter d’octroyer des prêts immobiliers sur plus de 25 ans
– de limiter les remboursements mensuels à 33% des revenus nets de l’emprunteur
– fixation d’un taux minimum des emprunts garantissant une rentabilité pour la banque
– hausse de la pénalité de remboursement anticipé
Une telle mesure pourrait s’avérer être de nature à compliquer l’accès à la propriété des primo-accédants qui ne disposeraient pas d’un apport personnel complémentaire suffisant.
ALORS, PRÊT A DEVENIR PROPRIETAIRE ?
Quelques points essentiels à retenir :
– L’immobilier est plus que jamais une « valeur refuge », que ce soit en tant que résidence principale ou investissement locatif
– Actuellement, une moyenne de 3 acquéreurs pour un bien en vente
– L’immobilier a progressé de près de +310% en 20 ans sur Paris
– En 10 ans le coût du crédit immobilier a été divisé par 4
– Paris connaît de gros écarts de prix d’un quartier à l’autre : 8 000€ à plus de 20 000€
– La proche banlieue connaît aussi une forte évolution de la valeur des biens
– Le grand Paris va participer à l’attractivité de zones géographiques jusqu’à présent moins bien desservies par les transports (200 km supplémentaires de métro et 68 nouvelles gares)
– Une demande majoritairement concentrée sur des biens de moins de 1,5 millions
– Les appartements de plus de 2 millions sont recherchés par les familles d’expatriés de retour en France et la clientèle étrangère fortunée.
Si vous souhaitez tirer votre « épingle du jeu » sur ce marché où les biens de qualité se font rares, appuyez-vous sur un chasseur immobilier qui vous trouvera l’appartement de vos rêves. N’hésitez plus à nous contacter !
