Quel est l’apport minimal pour un achat immobilier en 2024 ?
L’apport personnel est un élément crucial dans le processus d’achat immobilier. Il s’agit de la somme que l’acheteur peut financer par ses propres moyens sans avoir à contracter un prêt. C’est une somme particulièrement déterminante qui aura un impact direct sur votre capacité à emprunter et sur les conditions de votre prêt. Avec des prix de l’immobilier en constante évolution, découvrons donc quel est l’apport personnel minimal à avoir pour un achat immobilier en 2024.
Comprendre ce qu’est l’apport personnel
Avant d’entrer dans les détails et de parler de somme d’argent, voyons dans un premier temps une définition de l’apport personnel ainsi que son impact réel sur un prêt immobilier.
Si vous avez décidé de confier votre recherche de bien à un chasseur immobilier, celui-ci pourra vous aider à faire une première simulation du budget global qui vous permettra de devenir propriétaire.
Définition et importance de l’apport personnel
Comme précisé en introduction, l’apport personnel est la somme que l’emprunteur peut fournir de lui-même sans avoir à recourir à un emprunt bancaire. Il peut, soit provenir d’une épargne, de la vente d’un bien immobilier ou de dons familiaux par exemple. Les banques exigent aujourd’hui un apport personnel afin de réduire les risques liés au prêt immobilier. En proposant une somme plus ou moins conséquente lors de la mise en place d’un prêt, l’acheteur démontre ainsi sa capacité à épargner et sa motivation à réaliser son achat.
Composition de l’apport personnel
La principale source de l’apport personnel vient de l’épargne accumulée au fil du temps. Vous pouvez aussi demander des prêts sans intérêts auprès de vos proches. Il est aussi possible de bénéficier de prêts complémentaires comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ) pour les primo-accédants, ou des prêts action logement qui complètent l’apport minimal sans alourdir les mensualités.
Quel est son impact sur le prêt ?
Pour le financement d’un achat immo, l’apport personnel a un véritable impact sur le prêt immobilier. Le premier vrai impact concerne les conditions du prêt. Avec un apport conséquent, vous pourrez par exemple négocier un taux d’intérêt réduit, car votre prêt représentera un risque moins important pour la banque. De plus, plus l’apport est important plus votre capacité d’endettement s’améliore, réduisant ainsi les mensualités.
Il est crucial de bien cerner cotre capacité financière avant d vous lancer dans la recherche d’un bien. Sinon, c’est du temps inutilement dépensé. Un chasseur immobilier averti vous le confirmera et pourra vous mettre en relation avec ses partenaires en courtage de prêt qui vous réserveront des conditions favorables.
Les tendances actuelles en 2024
Le marché immobilier est en constante évolution, à ce titre, les banques s’adaptent aussi et les conditions pour obtenir un prêt évoluent. Voyons donc le contexte économique de 2024 qui aura un impact direct sur l’apport pour acheter votre résidence principale ou faire un investissement locatif.
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Le contexte économique
En 2024, le marché immobilier continue de connaître des fluctuations qui sont influencées par divers facteurs économiques. Si ces dernières années nous avons connu une hausse significative des prix de l’immobilier, ces derniers ont tendance à se stabiliser depuis fin 2023, et ont même diminué comparés à 2021/2022. Cependant, des variations subsistent encore selon les régions et selon les types de bien. Dans les grandes villes comme Paris, on constate une légère augmentation des prix dans certains quartiers alors que d’autres ont vu leur prix baisser (cf. les arrondissements de l’Est de Paris)., A l’inverse, les zones rurales sont moins demandées que durant la période 2020-2021 et connaissent donc une légère baisse. Actuellement, les taux d’intérêt ont baissé et atteint un niveau plus attractif, favorisant l’emprunt. Les banques centrales via des politiques monétaires accommodantes soutiennent l’économie en facilitant l’accès au crédit. En juin 2024, le taux d’emprunt moyen d’un crédit immobilier est de 3.67%, mais il est possible qu’il connaisse une légère hausse dans les semaines à venir.
La politique bancaire
Cette année 2024 ne fait pas exception, les banques continuent de maintenir des conditions très strictes pour l’obtention de prêts immobiliers. On estime qu’aujourd’hui l’apport d’achat immo minimum se situe entre 10 et 20% du prix de vente du bien. Le pourcentage dépend entièrement du profil de l’emprunteur. Les banques évaluent toujours avec soin la stabilité de l’emprunteur. Les revenus sont étudiés ainsi que les dettes et l’historique bancaire. La capacité de remboursement reste le critère majeur pour l’obtention d’un prêt, le taux d’endettement ne devant pas dépasser 35% des revenus. 2024 change aussi la donne, car maintenant, les banques examinent aussi l’empreinte énergétique des biens immobiliers, favorisant les logements éco-responsables. Les prêts immobiliers sont aussi plus facilement octroyés aux personnes travaillant dans un secteur économique stable.
Quels sont les facteurs influents ?
Le premier facteur influent est l’inflation. Elle joue un rôle crucial en 2024, tous les foyers sont impactés, voyant leur pouvoir d’achat baisser. Si l’inflation est élevée, cela baisse par conséquent la capacité d’épargne des ménages. Heureusement, il existe des initiatives gouvernementales qui visent à aider les personnes souhaitant réaliser un achat immobilier. On retrouve principalement le Prêt à Taux Zéro cité plus tôt qui permet de réduire le montant de l’apport personnel nécessaire à l’achat d’un bien immobilier.
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Calcul de l’apport minimal pour un achat immobilier en 2024
Rentrons maintenant dans le vif du sujet en parlant d’exemples concrets. Nous allons voir plusieurs méthodes de calcul pour déterminer l’apport personnel minimum pour votre achat immobilier en 2024.
Les méthodes de calcul :
Il existe principalement deux méthodes de calcul : l’apport en pourcentage du prix du bien et l’apport en fonction des revenus et des dépenses. Le premier cas est le plus commun et celui utilisé la plupart du temps par les banques. On demande alors à l’emprunteur de donner en apport un pourcentage du prix d’achat du bien. Comme précisé ci-dessus, cela se situe très souvent entre 10 et 20% selon le profil de l’emprunteur. La seconde méthode consiste à évaluer l’apport personnel en tenant en compte des revenus et des dépenses de l’acheteur. Dans ce cas-là, les banques analysent directement le taux d’endettement du foyer (qui ne doit pas dépasser les 35% on rappelle). L’objectif est de s’assurer que l’emprunteur pourra rembourser ses mensualités sans mettre en péril sa situation financière. L’apport sera alors calculé en fonction des mensualités que le foyer pourra gérer.
Deux exemples concrets :
Si nous prenons l’exemple d’un couple qui souhaite acheter un bien à 200 000 €. L’apport personnel se situerait alors entre 20 000 et 40 000 € (entre 10 et 20% du prix du bien). Le couple pourrait alors viser un apport de 30 000 € qui se situerait parfaitement au milieu de cette fourchette. Le financement de l’achat immo s’en retrouverait alors facilité, car le prix final du bien serait de 170 000 € et les mensualités seraient alors bien plus acceptables. Dans le cas d’un achat à 400 000 €, la logique reste la même. L’apport se situerait entre 40 000 et 80 000 €, on pourrait alors viser 60 000 € d’apport afin de bénéficier de mensualités réduites et surtout de peut-être négocier un meilleur taux d’intérêt auprès de la banque.
Utilisation d’outils et de simulateurs
Pour vous aider, il existe des simulateurs en ligne qui sont des outils précieux pour les acheteurs immobiliers. Ils vous permettront d’estimer l’apport minimal pour votre achat, mais surtout les mensualités et le coût total du prêt. Vous pourrez configurer le prix d’achat, la durée du prêt et le taux d’intérêt pour avoir une vision globale sur votre projet. Il est aussi possible de faire appel à un conseiller financier. Vous profiterez ainsi d’une analyse personnalisée en fonction de votre situation financière. Il vous aidera à optimiser l’apport et pourra aussi vous orienter vers des sources de financement supplémentaires pour effectuer votre investissement immobilier en toute sécurité.
Quelques stratégies pour constituer son apport
Voyons maintenant quelques méthodes qui vous aideront à constituer un apport pour votre futur achat immobilier et ainsi constituer un dossier solide auprès de votre banque.
L’épargne systématique
L’épargne systématique joue un rôle essentiel dans l’établissement d’un apport d’achat immobilier en 2024. On retrouvera par exemple les Livrets A, les PEL, les Livrets de Développement Durable et Solidaire, qui sont des comptes rémunérés offrant des taux d’intérêt attractifs. Ils vous permettront de faire fructifier votre argent, et ce en toute sécurité. Vous pourrez programmer des virements automatiques chaque mois pour nourrir ces comptes et constituer ainsi un apport solide. Pensez aussi à faire une planification financière. Vous pourrez établir un budget précis en mettant au clair toutes vos dépenses et tous vos revenus. Vous aurez ainsi une meilleure idée de ce que vous pouvez épargner tous les mois.
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L’optimisation des ressources
Pour constituer un apport personnel conséquent, vous pourrez aussi optimiser vos ressources. On pense par exemple à l’épargne salariale (comme la participation et l’intéressement par exemple). Il est en effet parfois envisageable de placer de l’argent dans un Plan d’Epargne Entreprise (PEE), un Plan d’Epargne pour la Retraite Collectif (PERCO) ou un Compte Epargne Temps (CET). Vous profiterez ainsi d’avantages fiscaux tout en ayant une source de revenus qui vous permettra d’augmenter votre apport disponible. Si vous en avez la possibilité, demandez de l’aide auprès de votre famille. Il est possible d’obtenir des dons de parents ou grands-parents qui sont exonérés de frais de succession (dans certaines limites). Vous pourrez aussi contracter un prêt familial sans intérêts qui vous permettra de renforcer votre apport personnel sans alourdir votre dette financière.
Les alternatives et les aides à votre disposition
Outre le Prêt à Taux Zéro dont nous avons déjà parlé, on retrouve aussi les prêts action logement qui sont souvent proposés par les employeurs. Cela offre aux employés des conditions avantageuses avec des taux réduits et des durées de remboursement souvent flexibles. Sachez aussi qu’il existe des aides qu’il est possible d’obtenir auprès de collectivités locales. Elles peuvent prendre la forme de subventions directes ou de prêts à taux réduits afin de vous aider à accéder à la propriété.
