Quand acheter, avec quel apport et comment acquérir le bien idéal ?

Si vous ne savez pas par quoi commencer, vous pouvez faire appel à un chasseur immobilier, véritable expert qui vous dénichera le bien idéal mais qui vous accompagnera aussi jusqu’à votre installation en passant par la négociation du bien et l’analyse de tous les documents administratifs nécessaires aux signatures de la promesse de vente et de l’acte authentique qui vous rend propriétaire.

Certes cela représente un coût de l’ordre de 2% à 3% de la valeur du bien acheté mais vous récupérez ce coût dans le temps gagné quant à la recherche, dans la négociation de prix menée et la tranquillité et la sérénité avec lesquelles vous vivez votre achat en vous appuyant sur un chasseur immobilier expert et engagé.

Pour revenir à la décision d’acheter, il y a plusieurs critères qui rentrent en ligne de compte : le dynamisme du marché immobilier, le niveau des taux de crédit, être dans une situation personnelle favorable et stable pour se projeter à moyen ou long terme, disposer d’un apport suffisant pour être considéré comme un bon dossier par les banques, avoir préparé consciencieusement son dossier financement avec sa banque ou un courtier pour prouver son sérieux au vendeur et à l’agence immobilière.

N’hésitez pas à faire appel à un chasseur immobilier qui vous conseillera sur la meilleure façon d’optimiser votre achat immobilier.

Quand et comment acheter ?

C’est LA question cruciale que tout acquéreur potentiel se pose.

En fait il n’y a pas de bon ou mauvais moment pour acheter sa résidence principale. Le bon moment c’est quand vous êtes prêt et que les taux de crédit et les prix ne sont pas délirants. Personne ne peut faire des prédictions correctes quant à la future hausse ou baisse des prix. Ainsi, certains loupent des opportunités à force d’attendre et se rendent compte que quelques années plus tard les prix ont encore augmenté surtout en zone tendue comme Paris et sa banlieue.

Acheter seul ou à plusieurs

Il est toujours plus aisé d’acheter en couple pour acquérir un bien que seul on ne peut acheter. Mais il y a des conditions à bien maîtriser :

• Dans le cas de l’union libre, le bien appartiendra à chacun à hauteur de son financement.
• Dans le cas d’un mariage ou d’un PACS :
  • Si vous êtes en séparation de biens (régime par défaut pour le PACS), le bien acheté ensemble appartient à chacun en fonction de sa contribution financière.
  • Dans le cas du régime de la communauté (régime par défaut pour le mariage), le bien acquis durant le mariage appartient à part égale à chacun ; peu importe leur contribution financière respective.
• Si vous achetez en famille, alors nous conseillons la SCI.

L’achat doit se faire pour plusieurs années

Un achat immobilier doit se planifier sur au moins 8 à 10 ans. En effet, pour amortir les droits de mutation et les travaux, mieux vaut ne pas revendre trop rapidement ; sauf bien sûr si les prix immobiliers augmentent rapidement sur un marché très dynamique.

Pour être sûr de pouvoir rester plus longtemps dans le logement acheté, il vous faudra choisir le bon endroit géographique vs vos attentes en termes d’ambiance du quartier, de sa population, de la présence de bons établissements scolaires, le trajet et les transports pour vous rendre à votre travail, la proximité avec vos proches.

Si vous devez vendre votre bien actuel pour en acheter un autre, il y a le « crédit relais » mais vous pouvez aussi faire appel à un chasseur immobilier qui synchronisera votre vente et votre achat pour vous éviter des frais bancaires et une location provisoire.

Appartement ou maison ?

La maison, surtout pour les familles, fait toujours rêver ! Mais bien qu’elle dispose d’atouts tels qu’un jardin, attention car l’entretien peut coûter cher. Vous trouverez plus facilement une maison au prix abordable en grande couronne de la région parisienne car l’offre est plus étoffée vs la petite couronne et Paris intramuros.

Comment savoir si on paie le bon prix ?

Il s’agit de bien analyser la qualité du bien visité.

Pour un appartement

• Le plan est-il optimal ? Y-a-t-il une perte de place, surtout au prix du m² à Paris ?
• L’appartement est-il lumineux ? Autrement dit, est-il exposé Ouest ou Sud pour les pièces principales ?
• L’appartement est-il situé dans une zone bruyante ?
• Quel est l’état général du bien ? Il faut absolument estimer une enveloppe budgétaire globale de travaux. À la suite de votre offre d’achat (si vous souhaitez bloquer rapidement le bien à votre avantage), vous pouvez revenir à plusieurs reprises avec un entrepreneur pour valider votre budget travaux définitif.
• Quel est le montant des charges mensuelles et y-a-t-il des travaux de copropriété discutés en A.G. et non encore votés ?

Pour une maison

Les critères à vérifier sont très communs à ceux d’un appartement. En revanche, l’extérieur doit faire l’objet également de votre attention :

• Le jardin
• L’isolation
• Y-a-t-il une possibilité d’extension de la maison sur le terrain ?
• Vérifier l’état de la toiture et des murs à l’extérieur
• Quel est le type d’assainissement : individuel, raccordement au tout-à-l’égout ?

Apprécier le prix de façon sérieuse

Il faudra aussi s’informer sur les prix pratiqués dans le secteur. Pour ce faire, sachez que l’État met maintenant à votre disposition les informations concernant les ventes réalisées autour d’une adresse précise.

Pour les trouver, rendez-vous sur https://www.immo-data.fr/dvf, qui utilise les données DVF (demandes de valeurs foncières). Il vous suffira de taper l’adresse du bien convoité et vous pourrez ainsi découvrir à quels prix se sont vendus des biens à proximité.

À partir des prix constatés sur la base DVF, il faudra pondérer selon les critères propres au logement convoité et définir une fourchette haute et une fourchette basse. Un bon chasseur d’appartement à Paris ou en banlieue saura apprécier quel est le prix raisonnable à négocier en fonction des différents critères du bien.

Rez-de-chaussée côté rue

1er étage

1er étage avec café ou commerce ouverts tard

Du 3e au 6e étage avec ascenseur

Vue sur cour sombre

Vis-à-vis à moins de 10 mètres

Terrasse ou jardin

Double orientation est/ouest

Belle vue (sur la mer, sur un monument, etc.)

Bruit et circulation importants

Logement refait à neuf (électricité, plomberie, isolation, etc.)

Logement à rafraîchir (peinture, petite décoration)

Logement à rénover (selon l’ampleur de la rénovation)

À ces critères s’ajoutent le DPE (plomb, amiante, performance énergétique, termites, diagnostics gaz et électricité, risques et pollutions, assainissement).

Dans un contexte de marché immobilier au ralenti sur lequel les acquéreurs ont repris le pouvoir, n’hésitez pas à négocier votre offre d’achat, mais raisonnablement afin de laisser l’opportunité d’une contre-offre au vendeur. En effet, une baisse trop importante peut paraître non sérieuse.

Toute négociation (surtout si elle est importante) doit s’appuyer sur des arguments tangibles.

Comment financer son acquisition ?

Pour être « bien vu » par les banques et les vendeurs, mieux vaut avoir un bon apport et une « lettre de confort » (accord de principe) de la part d’un organisme financier. Il faut savoir qu’un courtier immobilier fournit plutôt régulièrement ce type de document alors que les banques, d’une façon générale, attendent que vous leur présentiez une promesse de vente pour étudier officiellement votre capacité de financement.

L’apport personnel

C’est un critère essentiel pour construire son plan de financement. Généralement, à date, les banques demandent 25% du montant du bien ou 20% du coût total du projet (prix d’achat + frais de notaire).

Si vous disposez au moins de 30%, vous serez considéré comme un excellent dossier par les banques et vous pourrez négocier au plus bas votre taux de crédit immobilier.

Si vous êtes expatrié français vivant à l’étranger, les banques vous réclameront environ 30% à 40% d’apport plus l’ouverture d’un compte-courant en France. Un investissement dans des produits bancaires sera également un « plus ».

Les aides diverses

Votre apport peut s’accompagner de prêts à taux très préférentiels soumis à des plafonds de ressources :

• Prêt à taux zéro (PTZ) : sans intérêts sous conditions de ressources et dédié à l’achat d’une première résidence principale.
  
• Prêt Action Logement : si vous travaillez dans une société de plus de 10 salariés, au taux identique à celui du livret A en vigueur au 31 décembre de l’année précédant la demande de financement.
  
• Épargne-Logement : obtenue en fonction de votre épargne (économies) et qui vous donne droit à un prêt immobilier dont le montant dépend des intérêts acquis.
  
• Prêts conventionnés et prêts PAS : Le Prêt conventionné (PC) et le Prêt à l’accession sociale (PAS) n’ont pas forcément des taux compétitifs, mais ils vous permettent de bénéficier de l’Aide personnelle au logement, qui vient réduire vos remboursements.
  
• Prêts des collectivités locales : Nombre de communes ou de départements accordent des prêts gratuits ou des subventions qui viennent compléter votre financement. C’est notamment le cas de Paris, des Hauts-de-Seine, de Marseille, Toulouse, Montpellier, Rennes, Caen… Renseignez-vous auprès de votre mairie ou de votre Agence départementale sur le logement (Adil, liste au 0820 16 75 00 et sur le site anil.org.)
  

Comment connaître votre capacité d’endettement ?

Le HCSF a défini une règle incontournable : vos remboursements d’emprunt ne doivent pas dépasser 33% de vos revenus mensuels nets de charges (hors impôts), sur une durée maximum de 25 ans. Plus vous êtes jeune, plus la durée peut être longue.

Pour les locataires, généralement les banques définissent une mensualité proche de celle du loyer payé.

Pensez aussi à négocier votre taux d’assurance emprunteur qui représente un montant global assez important suivant les cas ; surtout pour les seniors !

Pour conclure

Il n’y a pas de bon moment théorique. Le « bon moment » est le vôtre.

• Si vous achetez à deux ou en famille, bien étudier le régime sous lequel il est préférable d’être.
• Bien analyser les points forts et les points faibles du bien convoité.
• Ne pas hésiter à négocier le prix en fonction des points faibles et des prix pratiqués sur le marché local.
• Bien préparer son dossier de financement en amont.