Dans notre contexte actuel, les acquéreurs connaissent depuis près de 2 ans de grandes difficultés pour acquérir un bien compte-tenu de la réticence des banques à accorder un prêt immobilier. De fait, bon nombre de ménages ont reporté leur acquisition et sont restés locataires.
Mais aujourd’hui qu’en est-il ?
Le choix entre achat et location dépend de la stabilité de la situation professionnelle de chacun, de l’épargne disponible, de revenus complémentaires.
Les appartements disponibles à la location ne sont pas légion. Les prix sont donc tendus dans les grandes villes et les biens locatifs sont trop peu nombreux vs la demande.
En revanche, louer peut donner accès à une surface plus grande et à des quartiers inaccessibles à l’achat. De plus, la location offre une grande souplesse en fonction des projets professionnels ou d’éventuelles difficultés financières momentanées : mettre fin à son bail et partir !
Les biens à la vente, eux, connaissent depuis quelque temps une baisse régulière des prix. Si cette baisse est combinée à des taux de crédit en-dessous des 3% d’ici la fin de l’année (d’après les experts), alors ce sera le bon moment pour se porter acquéreur de son logement.
Pour être sûr de faire le bon choix, faîtes appel à un chasseur immobilier qui connaît parfaitement Paris et ses environs.
Acheter sa résidence principale
Acheter sa résidence principale mettra moins de temps à être rentabilisée vs 2023 et 2022. On peut estimer à près de 14 ans en moyenne pour rentabiliser une résidence principale de 70m2. Mais cet amortissement dépend bien évidemment de la ville et des prix immobiliers qui y sont pratiqués. Le bien peut est rentabilisé au bout de 1 an et demie jusqu’à 29 ans, selon la typologie de la ville.
Mais attention, la notion de rentabilité est plus légitime pour l’investissement locatif. L’achat d’une résidence principale est une démarche plus patrimoniale ; une sécurité pour le long terme. Une véritable protection financière à terme quand le bien est payé, évitant ainsi de verser un loyer à fonds perdus pendant de nombreuses années.
Pour trouver l’appartement idéal sans visites inutiles et au juste prix, n’hésitez pas à faire appel à un chasseur immobilier engagé et expert de Paris et de ses environs.
Acheter dans l’ancien ou le neuf ?
- Investir dans l’ancien permet d’acheter moins cher au m2 et offre un plus large choix de biens, surtout à Paris intra-muros.
Mais les droits de mutation sont 3 fois plus chers que pour le neuf et il ne faut pas oublier de prévoir un budget de rénovation plus ou moins important.
- Dans le cas du neuf, le prix au m2 est plus élevé compte-tenu du prix du foncier aux alentours des grandes villes et des nouvelles normes imposées quant à la construction et la protection de l’environnement.
En revanche, dans le neuf vous aurez 2 ans de garantie biennale et 10 ans de garanties pour le gros œuvre.
Anticiper le remboursement de son crédit immobilier
L’idéal est de raccourcir la durée du crédit souscrit initialement. Pour ce faire, il faudra négocier avec votre banque, le remboursement partiel ou total sans frais. Sachez que d’une manière générale, les banques réclament 3% pour un remboursement anticipé, voire 1,5% au bout de quelques années.
Acheter un appartement en SCI
- La Société Civile Immobilière permets de gérer facilement un patrimoine. Elle permet d’éviter les risques de conflits et les contraintes liées à l’indivision.
Ainsi, les statuts de la SCI aboutissent à des parts sociales qui facilitera la transmission du patrimoine immobilier.
- Sur le plan fiscal, si vous louez le logement, vous pourrez opter pour l’impôt sur le revenu ou pour l’impôt sur les sociétés. Ce dernier étant plus avantageux pour les associés.
Acheter pour investir dans un logement locatif
Pour éviter de laisser dormir leur épargne, certains optent pour placer leur patrimoine dans la pierre.
Pour ceux qui n’ont pas un budget suffisant pour acheter une résidence principale, l’investissement locatif peut être une solution. Notamment pour les primo-accédants qui se verront exonérer de la plus-value en cas de revente s’ils achètent leur première résidence principale dans les 2 années à compter de la cession.
Quelle rentabilité pour un investissement locatif ?
- La rentabilité dépend de chaque ville, de l’emplacement du bien, de la présence de transports…
Les rentabilités brutes sont en moyenne comprises entre 5% (Paris) et plus de 6% pour des villes comme Lille, Toulouse, Marseille, Grenoble.
- La rentabilité brute se calcule en divisant le loyer annuel hors charges par le prix d’acquisition du bien, comprenant les frais d’agence.
Ensuite, vient la rentabilité nette qui tient compte des autres frais : droits de mutation, travaux, taxe foncière, ameublement (si location meublée), …
- Enfin, la rentabilité nette nette prendra aussi en compte le montant du taux marginal d’imposition (ITM).
L’évolution du statut LMNP pour 2025 ?
- Ce statut (Location Meublée Non Professionnelle) est intéressant pour un particulier car il permet, tout en emprunter, de se constituer un capital immobilier qui offre l’avantage de déductions fiscales avantageuses. Ainsi, la rentabilité est meilleure vs la location nue.
Soit on opte pour le régime forfaitaire, auquel cas on ne paie des impôts que sur 50% des revenus locatifs ; soit on choisit le régime réel si les 50% d’abattement du forfaitaire n’est pas suffisant comparé aux coûts totaux de l’acquisition : intérêts d’emprunt, frais de notaire et d’agence, travaux de rénovation, ameublement…
Dans le cas du régime réel, tous ces frais sont déductibles des revenus locatifs et ils sont reportables d’une année à l’autre.
- En 2025, il semblerait que le gouvernement souhaite limiter ces avantages afin d’aligner la fiscalité du marché locatif entre location nue et location meublée, et de freiner la spéculation immobilière :
- Les revenus locatifs meublés seraient reclassées en tant que bénéfices fonciers comme pour les locations nues
- L’abattement de 50% pour le régime fiscal forfaitaire (micro-BIC) devrait être réduit à : 40% pour les locations meublées de longue durée (bail de plus de 9 mois) et 30% pour les locations de courte durée
- Le régime forfaitaire micro-BIC est autorisé pour des recettes locatives annuelles inférieures à 72 600€. Ce plafond devrait baisser
- Suppression progressive de l’amortissement de la valeur du bien dans le cadre du régime fiscal au réel
- Si les revenus locatifs des biens meublés jusqu’à présent imposés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC), deviennent des bénéfices fonciers, alors il y aura un impact quant à la plus-value pour le particulier
Quelles solutions envisager avec le nouveau statut LMNP ?
- Passer au régime fiscal réel qui compense la réduction du taux d’abattement du nouveau régime forfaitaire prévu
- Opter pour des biens en location longue durée qui en plus offre une stabilité locative accrue
- Opter pour des dispositifs complémentaires : renforcement du dispositif « Loc’Avantages » et loi Denormandie pour les rénovations énergétiques
- Choisir le statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel) : offre la possibilité de continuer à amortir la valeur de son bien. Mais il faut des revenus locatifs supérieurs à 23 000€/an et dépassant 50% des revenus professionnels dufoyer fiscal
La location meublée n’est donc pas « morte. Il suffit d’être bien accompagné par un expert pour optimiser sa rentabilité !
https://www.desmursaparis.com/wp-content/uploads/2023/09/Presentation-des-Murs-a-Paris.pdf
