Certes la situation pandémique actuelle pousse à être prudent mais c’est toujours lorsque la majorité d’entre nous est frileuse, que ceux qui osent y gagnent.
Et c’est particulièrement vrai en cette période. En effet, les bons dossiers bénéficient de conditions de crédit très intéressantes (moins de 1% sur 25 ans par exemple).
Quant aux prix immobiliers, après une croissance effrénée depuis quelques années dans les grandes villes, ils connaissent aujourd’hui un ralentissement pour certaines. C’est ce que nous constatons notamment pour Paris dont le prix moyen a même légèrement régressé (-0,5% depuis le 1er janvier 2021).
En revanche, si traditionnellement, la banlieue a longtemps été considérée comme un marché de report des Parisiens en quête de superficies plus importantes à un coût plus raisonnable, elle fait aujourd’hui figure d’exception. En un an, le prix de la pierre a en effet grimpé de 2,5% en petite couronne et de 2,7% en grande couronne.
Le marché actuel s’est calmé mais la pierre reste une valeur refuge
Le rapport offre/demande s’équilibre dans les plus grandes métropoles françaises ainsi que dans la capitale.
À Paris, on compte près de 5% d’acheteurs de plus que de vendeurs. Nantes, Toulouse et Marseille n’en comptent plus respectivement que 8%, 7% et 6%. Rennes et Nice 4%, Bordeaux et Lyon 3%.
Finies les offres d’achat qui devaient se faire dans la minute pour « emporter la mise ». Le temps est à la réflexion et les acquéreurs peuvent prendre un peu plus de temps pour se décider lors de la visite d’un bien. Mais attention, les biens de qualité sans aucuns défauts sont rares ; aussi il ne faut pas trainer ! Il y trop peu d’offres et beaucoup de demandes pour les appartements de qualité, dotés d’un bon emplacement, proposés au « juste prix du marché ».
Seuls les biens présentant des défauts majeurs enregistrent des délais de vente qui se sont allongés. Les négociations reprennent pour ceux-ci qui, jusqu’à présent, étaient anormalement « tirés vers le haut » par un marché immobilier constamment haussier.
A Paris, les écarts sont encore importants entre les arrondissements, bien que l’Est de la capitale a connu un taux de progression plus marqué que l’Ouest ces dernières années comme nos chasseurs immobiliers l’ont constaté.
La Chambre des notaires du Grand Prix fait état d’ un mouvement inédit : « dans la capitale, selon les avant-contrats, le prix moyen passerait de 10 850 € le m2 en novembre 2020 à
10 700 € le m2 en mars 2021, soit une baisse anticipée de 1,4% ».
Tous les arrondissements sont à plus de 10.000 €/m2, sauf trois qui sont en-dessous : les 13ème, 19ème et 20ème.
Le plus cher est le 6ème qui peut culminer à 18.000 €/m2. A l’opposé, le « moins cher » est le quartier Pont de Flandre dans le 19ème à 9.000 €/m2.
La petite et grande couronnes connaissent un regain d’intérêt
La crise du Coronavirus (confinement dans des surfaces restreintes et télétravail) a légèrement modifié le regard des acquéreurs quant à l’attrait de la capitale dont les prix sont devenus progressivement prohibitifs.
Le développement du Grand Paris, future mégalopole internationale, contribue à cet attrait pour la banlieue.
En passant le périphérique, le prix moyen / m2 se situent entre 7 000€ et 8 000€ pour les banlieues cotées. Cependant, il y a des disparités comme Neuilly-sur-Seine où le prix avoisine les 11 000€ le m2. A l’opposé, Aubervilliers et Saint-Denis, ont des prix (environ 3 900 €/m2) qui sont 57% moins élevés qu’à la Porte de la Chapelle (9 070 €/m2).
Passer des quartiers limitrophes de Paris à Clichy, Saint-Ouen, Aubervilliers ou Saint-Denis permet de réduire le coût d’acquisition de respectivement 40%, 43%, 55% et 57%. Cette décote se retrouve aussi au sud de la capitale dans le Val-de-Marne à Ivry-sur-Seine (-42%) ou au Kremlin-Bicêtre (-34%) et dans les Hauts-de-Seine, de Montrouge à Issy-les-Moulineaux (-28%) en passant par Vanves (-33%).
Avec le futur projet du « Grand Paris Express » les écarts vont être amenés à se réduire.
D’ici à 2030, il est prévu 4 lignes de métro autour de Paris, 100 % automatique, 200 kilomètres de lignes, 68 gares dont 90 % en souterrain, 2 millions de passagers chaque jour, 18 millions de m2 d’opportunités de développement foncier, 60 % des surfaces bâties près des gares, 115 000 créations d’emplois et des centaines de milliers de logements.
Il faut penser à investir malin en privilégiant par exemple, les communes dont les projets de gares verront le jour à l’horizon 2024, avec l’organisation des Jeux Olympiques, ainsi que les grandes interconnexions.
Parmi les secteurs porteurs et les territoires à privilégier : Saint-Denis, Saint-Ouen, Villejuif, Le Bourget, Villiers-sur-Marne, Bagneux, Aubervilliers, Champigny, Clamart. Ce sont des communes dotées de belles perspectives en termes de mobilité et de création d’emplois, et donc de besoin en logements. Pour les plus patients, il faut cibler : Orsay, Massy Palaiseau et le plateau de Saclay.
