L’année dernière, le Haut Conseil de la Stabilisation Financière, avait demandé aux banques d’être beaucoup plus exigeantes quant aux conditions d’attribution des crédits immobiliers. Les nouvelles règles établissaient alors les contraintes suivantes : apport minimum de 10%, pas plus de 25 ans de crédit et un endettement limité à 33% de ses revenus récurrents.
Depuis la fin de l’année 2020, ces conditions se sont un peu assouplies. Aujourd’hui la durée du crédit peut aller jusqu’à 27 ans pour un achat immobilier dans le neuf et l’endettement peut monter jusqu’à 35% pour les bons revenus.
Les taux actuels sont historiquement bas, puisque les excellents dossiers peuvent obtenir un taux inférieur à 1% sur 20 ans et le taux moyen constaté (toutes durées confondues) est de 1,07% en juin 2021 d’après l’Observatoire Crédit Logement-CSA.
Ce qui participe au soutien d’une demande forte et donc d’un marché immobilier tendu, notamment à Paris et en région parisienne, sur lequel il y a 10% de plus d’acquéreurs que de vendeurs.
Obtenir un prêt immobilier : Vous présenter avec votre meilleur profil !
Obtenir un prêt immobilier doit être préparé afin que votre dossier soit le plus « vendeur » auprès des banques !
1- Avoir un apport personnel :
Au minimum, il faut pouvoir financer par soi-même le règlement des frais de notaires (7% à 8% du montant net vendeur), les frais de garantie bancaire, de dossier et éventuellement de courtier. Soit un total de 10%. Ainsi, vous prouvez à la banque que vous êtes prévoyant.
Plus votre apport sera important, plus le taux proposé par la banque sera intéressant.
2 – Ne pas cumuler de nombreux autres crédits:
La multiplication de crédits, comme ceux « à la consommation » effraient toujours les banques quant à une éventuelle défaillance de remboursement. Vos autres crédits diminuent votre capacité d’endettement et donc votre pouvoir d’achat immobilier.
3 – Ne pas avoir de découvert au cours des derniers mois:
C’est en effet une preuve de bonne gestion de votre compte et cela rassurera les banques.
Vous représentez ainsi une meilleure garantie bancaire.
4 – Avoir une situation professionnelle stable et être plutôt jeune:
Les banques sont « fan » du sempiternel CDI et encore plus du statut de fonctionnaire !
Vous ne pourrez pas emprunter en période d’essai, ni en cours de départ de votre entreprise.
Si vous êtes entrepreneur ou profession libérale, il faudra attendre d’avoir 3 bilans positifs pour entamer une démarche de demande de prêt immobilier.
Quant à l’âge, il constitue un critère significatif quant à la durée du prêt et surtout le montant de l’assurance décès-invalidité. Sans compter la capacité d’endettement car à la retraite, les revenus baissent.
5 – Si vous êtes locataire:
Deux cas se présentent :
– Votre loyer est identique à ce que seront vos mensualités de remboursement du crédit immobilier. Alors, si vous avez payé votre loyer régulièrement, aucun problème !
– Votre loyer actuel est inférieur à ce que seront vos mensualités d’emprunt. Il suffira de prouver que vous avez été en capacité d’épargner régulièrement en parallèle.
6 – Vérifier si vous êtes éligibles à des catégories de prêts avantageux:
Pensez au prêt à taux zéro uniquement valable pour la résidence principale. Il sera considéré comme un apport.
Vérifiez aussi si vous pouvez bénéficier du « prêt 1% logement » auprès de votre employeur.
Et si vous avez été « fourmi », vous disposez peut-être d’un PEL ou d’un CEL.
7 – Veiller à la durée de votre prêt et au taux de votre assurance emprunteur:
Bien que les taux actuels soient très bas, plus la durée de votre prêt est longue plus les
intérêts seront élevés et, sur une durée de 30ans, leur montant global sera bien supérieur au
capital supplémentaire obtenu. Donc aucun avantage !
Mieux vaut rester dans une limite de 20 ans si vous le pouvez.
Quant au taux d’assurance, le plus variable d’une assurance à l’autre, peut représenter une somme importante sur laquelle vous pouvez de réelles économies. Aussi, n’oubliez pas de faire jouer la concurrence car à présent vous n’êtes plus obligé de passer par l’assurance groupe de votre banque.
8 – Ne pas hésiter à mettre les banques en concurrence:
Excepté si vous avez de bons placements au sein de votre banque actuelle, celle-ci ne sera pas la mieux positionnée dans son offre. En effet, les banques sont plus enclines à proposer de meilleurs taux aux nouveaux clients.
Il faut savoir qu’en fonction de votre profil, certaines banques seront plus appropriées à votre projet. Elles ont en effet des politiques commerciales différentes les unes des autres et ces politiques peuvent varier en cours d’année selon leurs objectifs.
Il faut donc interroger plusieurs banques. Si vous voulez gagner du temps en les ciblant le mieux possible et optimiser vos conditions de prêt, n’hésitez pas à faire appel à un courtier dont le réseau de contacts est très étendu.
En changeant de banque, vous aurez intérêt à investir sur certains produits (assurance-vie, carte de crédit …) et obtenir ainsi encore un meilleur taux. Car c’est donnant-donnant pour les banquiers qui ne sont pas philanthropes !
Et si vous n’avez pas le temps de chercher le bien idéal, si vous en avez marre de visiter des logements médiocres qui vous ne conviennent pas ou si vous n’êtes pas sur place, alors faîtes confiance à un chasseur immobilier (lien vers page d’accueil) qui vous assistera de la recherche à votre installation.
