Lorsqu’on réalise un acte d’achat immobilier, celui-ci inclut obligatoirement des frais de
notaires. Or ces frais de notaire peuvent parfois représenter une part plutôt importante du
coût total de l’achat du bien. Heureusement, il existe certaines stratégies pour réduire ces
frais ou au moins de les optimiser. Découvrons donc certaines méthodes qui ont su se
montrer efficaces pour réduire les frais de notaire.
Comprendre les frais de notaire
Avant de parler optimisation de frais de notaire, voyons comment ils sont composés. Derrière le terme « frais de notaire » se cachent en effet plusieurs éléments.
La composition des frais de notaire
Le premier élément que l’on retrouve dans les frais de notaire sont les droits de mutation qui sont des taxes prélevées par l’Etat et les collectivités locales lors d’une transaction immobilière. C’est la part la plus importante des frais de notaire variant entre 5% et 5.8% pour de l’ancien et 2 à 3% pour du neuf.
On retrouve ensuite les honoraires du notaire qui sont simplement la rémunération de ce dernier pour la rédaction des actes et ses conseils. Ce sont des émoluments réglementés par décret et identiques pour tous les notaires en France.
Enfin, on trouve aussi des frais divers appelés « débours ». Ils servent à couvrir les dépenses avancées par le notaire pour le compte de l’acheteur (frais de documents administratifs, frais de publication au service de publicité foncière, etc.)
La distinction entre neuf et ancien
Comme vous l’avez peut-être remarqué dans le dernier paragraphe, les frais de notaire et principalement les droits de mutation varient en fonction de l’état du logement acheté. Pour un bien neuf, on estime que les frais se situeront entre 2% et 3% du prix d’achat du bien, car la taxe de mutation est moindre et vous pouvez bénéficier d’avantages fiscaux. Cependant, pour un logement ancien les frais de notaire totaux peuvent monter jusqu’à 7% ou 8% du prix d’achat.
N’hésitez pas à faire appel à un chasseur immobilier qui vous conseillera sur la meilleure façon d’optimiser votre achat immobilier.
Choisir le bon type de bien pour optimiser les frais de notaire
La première étape pour une meilleure optimisation fiscale est de bien choisir son type de bien. Cela aura en effet une importante incidence sur les frais à payer lors de l’achat.
Choisir un achat dans le neuf
Comme précisé plus tôt, acheter un logement neuf permet de payer des frais de notaire réduits représentant environ 2 à 3% du prix d’achat. Mais ce n’est pas le seul avantage. Vous profiterez aussi d’une TVA réduite à l’achat ainsi que d’une exonération de taxe foncière pendant les premières années. Selon le constructeur, vous pourrez aussi profiter d’une garantie décennale pour alléger les coûts d’entretien et de réparation.
Choisir un bien en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement)
Les frais pour une VEFA sont similaires à ceux pour un achat dans le neuf. La raison est simple : le bien est considéré comme neuf au moment de la livraison. Mais ce n’est pas non plus le seul avantage. En choisissant une VEFA, vous profiterez aussi d’un paiement échelonné selon l’avancement des travaux, vous offrant ainsi une meilleure gestion de votre budget. Vous profiterez aussi des mêmes garanties du constructeur que les maisons neuves.
Choisir l’immobilier ancien avec travaux
Si on a vu qu’un achat dans l’immobilier ancien représentait plus de frais de notaire, il y a quand même une méthode pour bénéficier d’avantages financiers. Vous pourrez par exemple réduire les frais de notaire en déduisant le coût des travaux du prix de vente. Cela permet de réduire les droits de mutation et donc les frais de notaire globaux. Selon les rénovations à faire, vous pourrez aussi bénéficier d’aides et de subventions.
Négocier les émoluments du notaire
Nous vous parlions plus tôt des émoluments du notaire qui sont réglementés par décret. Heureusement, il existe certaines méthodes pour en négocier une partie.
Les marges de négociation des frais de notaire
Dans les éléments qui sont négociables, on retrouvera par exemple certains émoluments de formalités et les frais divers. Lors d’un processus d’achat de bien, qu’il soit neuf, ancien ou en VEFA, il est donc important de discuter avec le notaire afin de déterminer où des économies peuvent être faites.
Les remises accordées par le notaire
Il est aussi possible d’obtenir certaines remises accordées par le notaire. Ces remises dépendent entièrement du montant de la transaction immobilière. Généralement, il est possible d’en obtenir dès que l’achat dépasse un certain montant. Selon les notaires, elles peuvent atteindre 10 ou 20% du total des émoluments, représentant une réduction significative à l’achat.
Ne pas hésiter à comparer les offres
Avant de finaliser un acte d’achat, pensez aussi à bien comparer les offres de plusieurs notaires. Les honoraires du notaire sont certes encadrés, mais certains proposeront des conditions plus avantageuses ou seront plus enclins à négocier. Demandez donc des devis aux notaires potentiels avant de faire votre choix.
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Optimiser le calcul des frais de notaire
Outre la négociation avec le notaire, il existe aussi d’autres manières d’optimiser les frais à payer lors d’un achat immobilier.
Valeur mobilière
Premièrement, séparer la valeur des meubles inclus dans la vente permet de réduire le montant taxable. Il faudra alors détailler la part du prix de vente correspondant aux meubles. Les frais de notaire seront alors calculés uniquement sur la valeur du bien immobilier et non sur la totalité, diminuant ainsi les taxes. Les chasseurs immobiliers sauront optimiser auprès du notaire, la valorisation des meubles et aménagements de l’appartement acheté.
Dédommagements et charges
Il est aussi possible de déduire certaines charges. On pensera par exemple aux frais d’agence qui peuvent être déduits du prix d’achat final. Il est parfois possible de négocier avec le vendeur ou l’agence pour faire porter ces frais par l’acquéreur et non le vendeur. Ainsi les frais de notaire sont calculés sur le net vendeur et non sur le net vendeur + frais d’agence réglés par le vendeur. Ceci réduit ainsi la base de calcul des frais de notaire.
Droits de mutation
Des réductions de droits de mutation sont possibles selon la nature du bien acheté. Cela correspond principalement aux biens de faible valeur ou achetés sous certaines conditions (dans une zone de revitalisation urbaine par exemple). Pensez donc à vous renseigner sur ces dispositifs.
Profiter des aides et dispositifs fiscaux pour réduire les frais de notaire
L’Etat et certaines communes ont mis en place des aides et des dispositifs qui permettent de réduire parfois grandement les frais liés à l’achat d’une maison ou d’un appartement.
Le prêt à taux zéro (PTZ)
Le premier et le plus classique est le prêt à taux zéro aussi appelé PTZ. Ce dernier en plus d’être avantageux sur le remboursement du prêt permet aussi dans certains cas de réduire les frais de notaire.
Les dispositifs spécifiques
Les deux dispositifs les plus connus sont la loi Pinel et la loi Malraux. Ces deux lois permettent d’obtenir des réductions fiscales lors d’un achat immobilier. La première permet de bénéficier d’une réduction d’impôt lors d’un achat neuf, la seconde lors d’un achat immobilier à rénover.
Les subventions et aides locales
Certaines communes et régions vous proposeront des subventions et des aides pour accéder à la propriété. Cela peut être sous la forme de subventions directes, de prêts à taux réduits ou d’exonérations partielles de taxes.
Découvrez avec votre chasseur immobilier les zones géographiques de l’Ile-de-France qui seraient susceptibles de vous faire bénéficier de ces subventions.
Planifier et anticiper les frais de notaire
Une bonne méthode pour ne pas être surpris par les frais de notaire et les optimiser est de les planifier bien en avance.
Faire une simulation des frais de notaire
Vous pourrez par exemple utiliser des outils en ligne qui vous permettront d’estimer les frais à l’avance, vous permettant d’anticiper au mieux le coût total de votre achat immobilier. Souvent ces simulateurs vous permettront d’obtenir une estimation rapide en indiquant le prix d’achat et le type du bien (neuf ou à rénover).
Établir un budget prévisionnel
Cela peut aussi se faire bien plus en amont de votre acte d’achat, dès l’établissement de votre budget. Vous pourrez éviter de nombreuses surprises en incluant dans votre budget maison ou appartement l’ensemble des coûts liés à l’achat.
Obtenir des conseils d’un professionnel
Sachez aussi que les notaires sont aussi là pour vous conseiller. Il pourra vous fournir des informations détaillées et adaptées à votre situation financière. Il pourra aussi parfois vous aider à optimiser les coûts et à comprendre les différentes implications juridiques liées à votre acte d’achat.
Résumé de nos conseils
- En fonction du bien choisi, les frais de notaire seront différents. Pour un achat de logement neuf par exemple, les frais de notaire seront drastiquement réduits (environ 2 à 3% du prix d’achat).
- Ne pas hésiter à négocier certains émoluments du notaire et tenter d’obtenir des remises lorsque le prix d’achat de la maison est supérieur à un certain montant.
- Faites jouer la concurrence ! N’hésitez pas à contacter plusieurs notaires pour votre achat de logement, surtout en ce moment où leur activité est en baisse.
- Utilisez toute optimisation disponible : la déduction de certaines charges, les abattements et les exonérations liées à l’achat de votre logement.
- N’hésitez pas à vous tourner vers certaines aides financières (prêt à taux zéro, loi Pinel, loi Malraux, subventions locales, etc.) qui permettent d’obtenir des réductions de frais.
- Planifiez en amont en intégrant dès le départ vos frais de notaire dans votre budget prévisionnel afin d’éviter toute surprise.
