En 2020, l’immobilier de luxe, marché très spécifique, a su tirer son épingle du jeu face à la crise sanitaire.
En revanche, l’absence prolongée de la clientèle internationale due aux restrictions de circulation, va peser sur la croissance de ce marché à l’horizon 2021.
Pour autant, investir dans la pierre semble être plus que jamais une valeur sûre (cf. volatilité des valeurs boursières), tant pour les Français que pour les étrangers. La pierre haut de gamme représente une valeur refuge financière mais aussi physique et professionnelle dans ce contexte socio-économique délicat. La belle architecture parisienne et l’art de vivre à la française, bénéficient d’une image prestigieuse pour les clients très aisés et les investisseurs fortunés.
Américains, ressortissants du Moyen-Orient, Chinois fortunés ont toujours chéri Paris et plus particulièrement la Rive Gauche et le centre de Paris.
Les Anglais, les Suisses, les Luxembourgeois, se tournent plus vers le Sud-Ouest et la Côte d’Azur.
Les résidences secondaires « premium » ont, quant à elles, enregistré une hausse de la demande des parisiens (en quête d’évasion de courte durée) depuis le premier confinement en mars 2020 ; notamment en Normandie, Bretagne Centre-Val de Loire.
Qu’est-ce-que l’immobilier de prestige ou d’exception ?
Paris, Londres, New-York, mais aussi Dubaï, Sydney ou Hong-Kong sont considérées comme de grandes capitales mondiales pour l’immobilier de luxe. Mais de nouvelles villes ont récemment gagné en attractivité comme Zurich, Stockholm, Copenhague, Miami où il y a une vraie qualité de vie.
Cette catégorie d’immobilier, à l’instar du marché global du luxe, répond à plusieurs critères. Le prix ou la taille ne sont pas les uniques caractéristiques d’un bien de luxe. La qualité, la rareté, la vue, le charme et le raffinement sont primordiaux. Pour exemple : un petit pied-à-terre très bien situé et bien décoré peut être considéré comme un bien « hors normes ». Et n’oublions pas que l’emplacement « fait le prix ».
Mais la notion de luxe ne saurait être figée. En effet, le déplacement des pôles économiques, le désir des acquéreurs d’obtenir plus d’intimité ou encore les préoccupations environnementales peuvent influer sur la considération du luxe.
Outre les châteaux (400 à 600 sont à vendre chaque année), les manoirs plus particulièrement dans le Nord et le Centre, les maisons de maître et de caractère, il y a les biens de standing parisiens sur lesquels nous faisons un focus :
– Les appartements luxueux sont généralement dans des immeubles haussmanniens essentiellement dans l’Ouest de Paris mais également dans du récent si l’on est friand de terrasse ou de penthouse (terrasse et jardin de toiture) comme à Neuilly-sur-Seine.
– Les lofts qui sont des anciens espaces industriels ou ateliers d’artistes reconvertis. On les trouve généralement dans les 10ème, 11ème, 18ème et 19ème arrondissements.
– Les hôtels particuliers sont présents à Paris et dans certaines villes bourgeoises du 92 tout comme les maisons d’architecte.
Il y a différentes catégories de biens premium : les biens de prestige et les biens d’exception.
– Les biens de prestige qui en termes de prix, se situent généralement entre 2 et 4 millions d’euros. Soit un prix au m2 de 15 000€ à 20 000€ le m2. Les biens de prestige se concentrent dans les arrondissements les plus recherchés de la capitale: 1er, 2e, 3e, 4e, 5e, 6e, 7e, 8e et 16e”.
– Les biens d’exception sont au-delà de 4 millions d’euros ; soit plus de 20 000€ le m2. Ils sont localisés dans les quartiers les plus prisés de la capitale, et peuvent bénéficier d’une vue exceptionnelle, de grands espaces extérieurs ou se trouver dans des immeubles de la plus haute qualité architecturale. Mais la surface du bien n’est pas en corrélation avec le prix. Pour exemple : un deux pièces de 55m2 s’est vendu à 2 400 000€ ; soit à plus de 43 000€ le m2 !
Qui sont les acquéreurs des biens immobiliers de luxe ?
La clientèle se concentre sur certaines régions comme l’Ile de France, la région Rhône-Alpes, la Côte d’Azur et la région Ouest.
70% de ces personnes sont des actifs : cadres, professions libérales, professions intellectuelles, entrepreneurs. 25% sont des retraités.
54% des acheteurs de biens immobiliers de luxe sont des hommes, avec un niveau d’éducation élevé puisque 86% sont issus de l’enseignement supérieur. La majorité d’entre eux ont plus de 50 ans et 43% possèdent déjà entre 2 et 5 biens.
A la différence du marché immobilier classique où les primo-accédants représentent 45%, seuls 14% des futurs propriétaires de biens immobiliers de prestige sont des primo-accédants. 25% des futurs acquéreurs ont un budget supérieur à 2 millions d’euros.
Contrairement aux acheteurs classiques, les acheteurs haut de gamme choisissent la pierre pour investir. Les premiers sont en effet 86% à opter pour l’immobilier pour acheter une résidence principale, tandis que les seconds sont 54%.
La part des acquéreurs de biens immobiliers de luxe résidant à l’étranger représentait une part importante avant les restrictions sur les trajets internationaux dues à la crise sanitaire. La clientèle étrangère pesait en effet près de la moitié en valeur du marché de l’immobilier de luxe à Paris et près de la totalité des transactions de la Côte d’Azur.
Aujourd’hui, les millionnaires de l’étranger se font rares. Malgré tout, en 2020 les biens de prestige n’ont pas vu leur prix baisser compte-tenu de leur pénurie.
La crise actuelle a creusé l’écart entre les fortunés et le reste de la population. Des résidents parisiens très aisés apprécient d’installer leur famille dans un très bel appartement parisien ou dans une maison à l’Ouest de Paris ou dans le Sud comme Fontainebleau dans le 77 (recherche d’espace extérieur depuis le confinement et télétravail). Le phénomène alimente aussi des marchés plus lointains, comme Bordeaux ou Lyon.
Globalement d’ici 2022, l’attractivité de la France et de Paris, mais aussi la faiblesse des taux de crédit immobilier, la croissance de la population fortunée ainsi que des prix globalement stables (baisse dans les grandes métropoles mais hausse sur les marchés périphériques) continueront de soutenir le marché. Cependant, ce marché n’étant désormais – et pour quelques mois encore – accessible qu’aux seuls résidents français, la demande pourrait s’essouffler à partir de l’année prochaine, ce qui pourrait être une belle opportunité de choix et de négociation.
