Il y a toujours autant d’appétence des Français pour l’immobilier.
83% des Français ont un projet immobilier et 30% d’entre eux dans 6 mois.
Mais cette attractivité pour l’immobilier est freinée par le niveau des taux d’intérêt et un accès au crédit devenu difficile depuis près de 14 mois.
Actuellement on note cependant une légère baisse des taux qui est encourageante mais encore insuffisante vs une baisse des prix de l’immobilier qui ne compense pas la forte et rapide hausse des taux de crédit.
La correction des prix n’a été que de 7% en moyenne à Paris en 2023. Donc par voie de conséquence la baisse du pouvoir d’achat immobilier est de 20% en moyenne, celle-ci étant dû à la hausse des taux d’intérêt.
Il faut aussi souligner que les biens avec défauts ont été plus impactés par la baisse des prix et en 2024 il devrait y avoir encore une correction des prix sur ces biens-là.
Pour trouver une surface correcte à un prix acceptable, 60% des Français sont disposés à élargir leur secteur géographique de recherche.
On assiste globalement à une crise du logement mais ne perdons pas de vue que 2024 présente une « fenêtre de tir » : les prix de vente se négocient et les taux d’intérêt, même s’ils sont plus élevés qu’il y a 2 ans, seront toujours renégociables auprès des banques.
Alors si vous devez acquérir un logement pour diverses raisons (mariage, naissance d’un enfant, mutation professionnelle…), n’hésitez plus. On ne sait jamais quand va être le meilleur moment pour acheter !
Et si vous faîtes appel à un bon chasseur immobilier, celui-ci saura vous trouver votre nid au juste prix et vous accompagnera de A à Z.
La baisse des prix de l’immobilier à Paris n’est pas uniforme
(Source : étude Jinka/Junot)
La correction des prix à Paris a été en moyenne de 7% sur un an. Cependant les baisses de prix varient en fonction de plusieurs critères :
- L’Est et le Nord de Paris (quartiers « bobos ») qui avaient plus augmenté en % (depuis 10 ans) que les quartiers bourgeois de la Rive Gauche et ceux de l’Ouest parisien, ont enregistré une baisse plus conséquente. Ceci est certainement dû à la typologie des acheteurs, les personnes aisées ayant moins recours au crédit et donc connaissant moins de problèmes de financement
- Il y a un gros « gap » entre les biens parfaits (en faible quantité) et ceux avec défauts
- Un bien à rénover coûte plus cher qu’il y a 2 ans à cause de la hausse des prix des matériaux. Donc un bien avec peu de travaux sera plus apprécié
- Les mauvais DPE participent aussi à la baisse des prix, surtout pour les petites surfaces
- Le « prix du ciel » varie en fonction de la surface des logements : les derniers étages sans ascenseur sont plus décotés lorsqu’il s’agit d’appartements familiaux vs les petites surfaces (clientèle plus jeune). Les biens en étage élevé avec ascenseur (à partir du 3ème étage) n’ont baissé en moyenne que de 1,7% vs 5,8% pour les RDC, 1er et 2ème étages
Et les biens d’exception dans ce contexte ?
Qu’est-ce qu’un bien d’exception ?
C’est un bien dont le prix moyen est de 17,5 M € en 2023 avec un m2 supérieur à 30 000€.
Ce sont plutôt des très grandes surfaces et surtout des hôtels particuliers d’environ 1 000m2, avec jardin et des éléments anciens (parquet point de Hongrie, moulures,…
Les secteurs concernés : 6ème, 7ème, Triangle d’Or et quartier avenue Foch.
Les étrangers ultra-riches (+ de 30 M€ = 395 000 personnes dans le monde) représentent 65% de ce marché de luxe : les américains pour 35%, de plus en plus d’asiatiques (chinois, taïwanais) pour 27% et les Européens pour 25%. Ils ont des propriétés dans plusieurs pays.
Leurs critères de recherche se cristallisent sur certains points comme : l’affectif, la praticité et l’attractivité fiscale. Dans le classement des villes préférées, il y en a 3 qui sont historiques : New-York, Paris et Londres et notons une montée en puissance de Madrid.
Au-delà de 5M€, le marché est toujours actif et peu touché par la crise immobilière. Ce type d’acquéreurs ne sont pas dépendants du crédit contrairement à la clientèle qui achète des biens de 1 à 3,5 M€.
Le rôle fondamental du chasseur immobilier
La recherche est une étape essentielle parfois douloureuse à vivre car elle demande beaucoup de temps et provoque beaucoup de déceptions face à des biens « hors sujet » présentés par des agences qui se doivent de vendre les logements confiés par les propriétaires vendeurs.
Des biens, il y en a, mais les beaux biens sont plutôt rares. Quand on dit beaux biens, il ne s’agit pas systématiquement de luxe mais de logements lumineux, sans défauts, avec une belle vue, quelle que soit la surface.
C’est alors qu’intervient le chasseur immobilier qui saura vous dénicher le bien idéal en fonction de vos goûts et attentes.
Le chasseur vous accompagnera jusqu’à la signature de l’acte de vente, voire même votre installation.
Quel est le portrait-robot des acquéreurs qui font appel à un chasseur immobilier ?
- Les primo-accédants qui ont besoin de conseils et d’être rassurés (30% des acquéreurs) qui ont d’ailleurs vieilli de 10 ans ; 48% ont entre 36 et 45 ans. Ceci étant dû à la hausse des prix immobiliers à Paris notamment
- En majorité, des personnes de 30 à 40 ans qui investissent seuls et qui représentent 35% des acquéreurs
- Les 40-50 ans pèsent pour 20% des acquéreurs qui font appel à un chasseur immobilier
- La part des acquéreurs en couple est la plus faible en Ile-de-France ; soit environ 1/3.
La recherche des chasseurs porte à près de 70% sur des résidences principales, pour 23% sur les investissements locatifs et le reste sur les résidences secondaires.
63% des acquisitions portent sur les appartements.
Et comment se porte le marché de la location ?
La capitale française fait face à une tension locative sans précédent ; un vrai « parcours du combattant ».
Actuellement, lorsqu’une annonce de location traditionnelle est mise en ligne, elle génère jusqu’à 1500 appels en une heure.
Près de 40% des candidats à la location recherchent depuis plus d’un an et près d’1/4 depuis plus de 6 mois. Et ils devront revoir leur budget à la hausse compte-tenu de l’inflation.
Mais d’où provient cette difficulté ? Face à l’incapacité d’accéder à la propriété, nombreux sont ceux qui se déportent vers la location, contribuant à assécher l’offre. Un phénomène renforcé par l’arrivée des Jeux Olympiques, occasion idéale pour les propriétaires, qui se tournent vers la location saisonnière pour un profit exceptionnel. On constate d’ailleurs que des propriétaires donnent un congé abusif à leur locataire pour louer leur bien lors de cet événement exceptionnel.
Et bon nombre de propriétaires préfèrent ne pas louer leur bien en bail standard, quitte à perdre des revenus locatifs, pour profiter de l’aubaine de J.O. afin d’engranger des loyers multipliés au moins par 3.
Mais enfin une bonne nouvelle pour les petites surfaces (le gros contingent du marché locatif) : le ministre de la transition énergétique a revu les modes de calcul du DPE pour les biens de moins de 40m2. Ainsi près de 140 000 logements qui ne pouvaient plus être mis en location, vont revenir sur ce marché tendu de la location.
