Investir dans un bien immobilier ancien déjà loué

10/01/2019

Catherine de Lembeye

Sommaire de l'article

Depuis de nombreuses années, l’envie de se constituer un patrimoine immobilier séduit de plus en plus de Français. Au-delà de l’avantage économique, l’idée d’être propriétaire est une fierté personnelle, mais également une sécurité.

Cependant, devenir propriétaire et bailleur ne s’improvise pas. Bien qu’aucun talent inné ne soit demandé, certaines connaissances restent indispensables.

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Comment fonctionne l’investissement dans un bien immobilier occupé ?

Faire un investissement dans un logement occupé implique la continuité dans le bail. Cela signifie qu’après votre acquisition, le contrat de location déjà en cours reste en vigueur. Il vous faut donc suivre les mêmes modalités. Ainsi, si une personne s’était portée caution pour le locataire du temps de l’ancien propriétaire, son engagement continue avec le nouveau propriétaire.

En général, le contrat de location conserve l’ensemble des garanties qui y sont liées et les applique pour le nouveau propriétaire. Cependant, il convient de prévenir le locataire de ce changement de propriétaire. Toutefois, il faut faire attention au fait que la garantie de loyers impayés souscrite par l’ancien bailleur ne couvre pas le nouveau bailleur ; il devra souscrire une autre. Il faut aussi noter que le locataire n’est pas prioritaire en ce qui concerne l’achat du logement qu’il occupe si celui-ci venait à être mis en vente.

Le bail en cours qui continue peut sembler facile, cependant, cela doit faire l’objet de votre vigilance avant toute signature. Comme vous vous engagez à maintenir le locataire en cours pendant au minimum toute la durée de son contrat de location, vous devez prendre le temps d’étudier ce dernier. Assurez-vous que ce bail corresponde parfaitement à vos attentes, que ce soit concernant le loyer, la durée du contrat, ainsi que les différentes conditions. Comme il n’est pas possible de renégocier les termes du contrat, vous devez bien y réfléchir avant de vous engager.

Pensez aussi à prendre des renseignements utiles concernant le locataire actuel. Cela vous permettra de savoir s’il est régulier dans les paiements par exemple. Pour ce faire, demandez au vendeur de vous transmettre l’intégralité des quittances de loyer du logement. Cela constitue un gage de sécurité et d’assurance sur votre investissement immobilier locatif.

Est-il possible d’habiter ou de revendre le bien immobilier ancien déjà loué ?

Si vous projetez d’acquérir ce bien immobilier ancien déjà loué pour y habiter ou pour le revendre et non pour faire un investissement immobilier locatif, comment faire ? Sachez que vous n’êtes pas en droit de donner congé immédiatement au locataire en cours. Il vous faut attendre la fin du bail signé, puisque celui-ci reste valable.

Lorsque le bail prend fin et que vous souhaitez récupérer le bien pour y vivre, vous devez respecter quelques conditions : informer le locataire 6 mois à l’avance. Si vous comptez revendre le logement alors que le locataire y vit toujours, cela est possible, mais vous subirez alors une petite décote sur son prix de vente. Par ailleurs, vous pouvez revendre le bien immobilier dès lors que le contrat en cours prend fin à condition de tenir le locataire actuel au courant au moins 6 mois au préalable.

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Faut-il acheter un bien vide ou occupé ?

L’idéal est toujours d’opter pour l’achat d’un bien occupé, en conséquence des nombreux avantages que cette situation présente. D’abord, son prix de vente sera moins élevé que celui d’un logement libre, même si ces deux biens sont similaires. Vous pourriez faire quelques économies, tout en faisant l’acquisition d’un bien équivalent à celui que vous convoitiez. Vous bénéficiez ainsi d’une décote, non négligeable, compte-tenu de la fébrilité conjoncturelle actuelle.

De plus, vous percevrez des revenus presque aussitôt par le locataire, qui pourront vous aider à rembourser votre prêt immobilier.

De préférence, mieux vaut choisir un bien immobilier plus ancien, car ce simple détail comporte plusieurs opportunités.

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Une belle opportunité pour les investisseurs peu expérimentés

Comme précisé ci-dessus, les logements occupés subissent une décote par rapport au prix du marché, qui varie selon les zones. En moyenne, comptez entre 15 et 20% pour les logements qui obéissent à la loi de 1989, et jusqu’à 50% pour ceux de la loi de 1948.

Un critère de choix très important pour une future plus-value. Il est donc préférable de choisir un bien immobilier ancien, pour profiter de l’une de ces décotes.

Un autre avantage à acquérir un bien immobilier déjà loué est bien entendu une rentabilité connue et une économie des frais de mise en location.
Vous obtenez directement un revenu additionnel grâce aux loyers perçus. En effet, dès la signature de l’acte d’authenticité chez le notaire, vous pourrez percevoir les loyers. Fait qui, à coût sûr, rassurera votre banque !

En misant sur un bien immobilier déjà loué, vous vous éviterez des semaines ou des mois de recherches, pour trouver un locataire. Des soucis en moins, des frais en moins, voici les premiers avantages d’opter pour l’achat d’un logement déjà mis en location.

Concernant les biens anciens, depuis quelques années maintenant, de plus en plus d’individus semblent chercher ce type de location. De manière générale, il s’agit d’habitations plus solides, mais également différentes. Les vieux appartements ou les maisons anciennes n’ont souvent rien à envier aux nouvelles constructions qui, trop souvent, ont tendance à se ressembler. Investir dans un bien immobilier ancien pourrait vous aider à trouver plus facilement de futurs locataires, lorsque l’actuel choisira d’en partir.