Quand on pense succession, on pense souvent testament. Mais celui-ci ne prend effet qu’à partir du décès du propriétaire. Quelqu’un qui souhaiterait effectuer la transmission son patrimoine immobilier avant sa mort peut avoir recours à la donation de son vivant. L’un des avantages est qu’elle peut être effectuée en faveur d’un membre de la famille ou non : n’importe qui peut en être bénéficiaire. Si elle n’est pas soumise aux droits de succession puisqu’elle a lieu avant la mort du donataire, une imposition s’applique sous la forme de droits de donation. Attention : une fois la donation effective, plus question de récupérer le bien à moins de circonstances très particulières, alors réfléchissez avant de prendre une telle décision !
Mais avez-vous déjà pensé à la SCI qui apporte une souplesse incontestée ?
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La SCI
La Société civile immobilière (SCI) est en fait une propriété partagée : vous détenez le bien à plusieurs, par exemple avec vos enfants, chacun étant propriétaire de parts sociales dans des proportions égales ou non. Il faut être au moins deux pour constituer une SCI. Cette solution s’avère pratique en termes de gestion et d’avantages fiscaux mais aussi de succession. Pour établir les statuts, il est indispensable de se présenter devant un notaire, qui vous accompagnera dans les démarches et formalités. Un gérant ou des cogérants sont nommés, généralement les parents dans le cas d’une SCI conclue entre parents et enfants.
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La SCI est une solution pratique dans bien des cas.
En effet, il arrive fréquemment que plusieurs personnes, qui ne l’ont pas choisi au départ, se retrouvent ensemble propriétaires d’un même bien immobilier (ex : en cas d’acquisition sous le régime de la séparation de biens, en cas de divorce ou de séparation de corps, en cas de décès…).
Ce sont alors les règles de l’indivision qui s’appliquent. Toutefois, tout un chacun est libre de sortir de cette indivision à tout moment : cela se traduit le plus souvent par la vente dudit bien immobilier.
A défaut, la mésentente s’installe et une situation de blocage se créée. Il est alors fortement conseillé de prévoir la constitution d’une société civile immobilière pour éviter ces dérives.
Comment fonctionne une SCI ?
Une SCI est une société dans laquelle les membres d’une même famille, qui le souhaitent, faire une transmission de son patrimoine immobilier en apportant une quote-part d’un immeuble qu’ils possèdent et c’est alors la société qui en devient le propriétaire, chaque apporteur récupérant en contrepartie des parts sociales correspondant à son apport.
Les SCI sont réglementées par les dispositions communes à toutes les sociétés, fixées par les articles 1832 et suivants du code civil, ainsi que par les articles 1845 et suivants.
Deux personnes suffisent pour constituer une SCI.
La loi ne fixe pas de maximum ni de condition de nationalité, comme dans certaines autres formes de sociétés. Il est même possible pour un mineur d’être associé dans une SCI car elle n’a pas une vocation commerciale.
Sa durée de vie est de 99 ans au plus. Les statuts régissent son fonctionnement. Ils doivent impérativement être rédigés par écrit par un professionnel du droit, tel qu’un notaire.
Il est important d’y insérer certaines clauses relatives, par exemple, à l’étendue du mandat du gérant, aux règles de majorités lors des votes des assemblées, de limiter parfois le droit de vote aux seuls parents, de prévoir une réglementation spécifique en cas de vente ou échange de parts, …
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Quelles sont les ÉTAPES pour CRÉER une SCI ?
La création d’une SCI se fait en 4 étapes :
Première étape : rédiger les statuts de la SCI
La première étape consiste à rédiger les statuts de la SCI avec les mentions légales suivantes :
- la forme sociale (la SCI) ;
- la dénomination de la SCI ;
- le siège social ;
- le montant du capital social ;
- le nombre de parts de chaque associé ;
- les règlements de la SCI ;
- la durée de vie de la SCI qui varie de 1 an à 99 ans.
Les statuts sont à signer et à parapher. Par ailleurs, ils sont à enregistrer au service des impôts des entreprises s’ils sont réalisés par acte authentique chez un notaire ou s’il y a apport d’immeuble au capital social.
Deuxième étape : constituer et déposer le capital social
Il n’y a aucun minimum légal en ce qui concerne la constitution du capital social d’une SCI. En revanche, chaque associé reçoit des parts sociales proportionnelles à l’apport réalisé. Il existe deux sortes d’apport :
- numeraire, c’est-à-dire de l’argent à verser en espèce, par chèque ou par virement bancaire sur le compte de la SCI ;
- en nature, c’est-à-dire des biens immeubles ou meubles.
Troisième étape : publier un avis de création dans un JAL
La création d’une SCI implique aussi la publication d’un avis de création dans un JAL. Cela permet de rendre cela public et opposable aux tiers. Dès lors que l’annonce est publiée, le gérant reçoit une attestation de
