Le marché immobilier a été bousculé dès le 1er confinement en mars 2020, puis le second confinement en novembre 2020. Il a connu un rebond au lendemain du premier confinement de mai à juillet-août pour se stabiliser dès la rentrée en septembre 2020 et connaître un autre « blocage » en fin d’année.
Il est vrai que structurellement, la demande de logements à Paris et proche banlieue est supérieure à l’offre (surtout de qualité) mais les perspectives économiques à venir sont incertaines, voire pessimistes (faillites des indépendants, taux de chômage à la hausse…)
En revanche, les taux de crédit immobilier toujours bas, constituent le principal moteur à la prise de décision quant à l’acquisition d’un bien. Cependant, les conditions d’octroi des crédits immobiliers se sont durcies depuis fin 2019 et se sont accentuées depuis la crise sanitaire ; les banques limitant le nombre de crédits apportés et craignant la défaillance de certains acquéreurs.
Alors, qu’est-il possible d’envisager pour l’avenir?
Un assainissement actuel du marché immobilier mais pas d’effondrement des prix
L’augmentation des prix s’est emballée depuis ces cinq dernières années et en tant que chasseurs immobiliers, nous devions nous « battre » quotidiennement pour obtenir une visite en « avant-première » dans le but de faire une offre pour nos clients, avant même tous les autres acquéreurs devenu de réels concurrents entre eux. Les négociations étaient quasiment impossibles sur des biens de qualité et correctement positionnés.
Aujourd’hui, fin 2020, nos chasseurs d’appartements sont heureux de cette tendance à l’assainissement du marché car ils disposent de davantage de temps pour sélectionner les beaux biens et tenter à nouveau des négociations. Les « mauvais » biens connaissent plus de mal à se vendre. En revanche, le chasseur immobilier doit exiger un dossier de financement finalisé et « béton » de la part de ses clients ; condition sine qua non pour qu’une offre soit plus facilement acceptée par le vendeur.
Maintenant, il faut savoir que malgré la crise, les prix ne se sont pas effondrés.
L’immobilier de Paris Ouest reste toujours plus cher que celui de Paris Est. Le centre de Paris détient toujours la palme comme les 1er, 2ème, 3ème, 4ème, 6ème et 7ème arrondissements.
En revanche, certains acquéreurs au dossier financier fragile ne peuvent plus accéder à l’achat d’un bien ; ce qui laisse plus de choix quant aux biens à vendre sur le marché. La « bonne affaire » consiste surtout à trouver un beau bien, à un prix raisonnable et qui ne perdra pas de sa valeur. L’ancien est toujours prisé et ce d’autant plus, que les programmes neufs ne sont pas suffisants (chute du nombre de permis de construire), qu’ils connaissent un retard de leur « livraison » compte-tenu de la crise sanitaire (délai de 1 à 3 ans) et que leur prix au m2 est bien pus élevé (cf. coût du foncier dans les grandes métropoles, nombreuses normes obligatoires quant à la construction).
Face à la frilosité ambiante, c’est le bon moment pour un achat immobilier !
On devrait connaître un léger repli des prix immobiliers en 2021 car ceux-ci s’ajustent toujours avec retard. Le fléchissement sera d’autant plus faible que les taux d’intérêt des crédits immobiliers resteront bas, que le report des projets d’acquisition sera faible et que l’offre restera inférieure à la demande dans les grandes métropoles comme Paris (et encore plus pour les biens avec terrasse, balcon ou les maisons en périphérie bien desservie). Il faut aussi souligner la résilience de l’immobilier français par rapport aux marchés financiers/placements alternatifs au faible rendement et la résistance des zones urbaines face aux zones rurales. De plus, on assiste à un « trou d’air » dans le neuf dont les ventes pourraient baisser de près de 35% en 2020 ; ce qui « booste » l’ancien.
Mais force est de constater que les foyers aux revenus aisés seront privilégiés face à ceux plus modestes qui accéderont plus difficilement au crédit (120.000 à 130.000 ménages sont sortis du marché en 2020) et qui risquent de connaître un chômage massif : On parle de 11,5% d’ici mi-2021, quand on frôlait les 7% aujourd’hui. Donc une hausse forte et qui va durer dans le temps, puisque selon les prévisions de la Banque de France, nous devrions rester au-dessus de 10% jusqu’à la fin 2022.
Face à la frilosité générale mais des taux d’emprunt encore bas, c’est le moment d’acquérir un bien pour des personnes qui garderont un bon pouvoir d’achat et donc une position de force vis-à-vis des vendeurs. Faut-il rappeler qu’aujourd’hui, on parle de courbe en K et non plus en V, ou L. Certains secteurs sont épargnés et d’autres laminés ! Les acquéreurs bien lotis en termes financier et de secteur d’activité professionnel, garderont donc une longueur d’avance et tireront partie de ces nouvelles tendances du marché immobilier. Les prix devraient fléchir de 2 à 3% en 2021, sachant qu’il a été constaté historiquement que lors des crises, la baisse des prix est bien inférieure à la baisse des volumes de transactions (lors de la crise de 2008, les ventes ont plongé de 30 % en un an, passant de 800.000 à 560.000 mutations. Dans le même temps, les prix n’ont perdu que 8 %. – Source : Notaires de France).
Pour conclure, les attentistes risquent de manquer de belles opportunités avant un probable regain en 2021!
