Alors que l’indice de tension immobilière (ITI) est de 18% à Paris notamment, on vit actuellement un blocage du marché immobilier.
Qu’est-ce-que l’indice de tension immobilière ? C’est le rapport entre le nombre d’acquéreurs et le nombre de logements à vendre. Autrement dit on peut considérer le marché comme « tendu » ; ce qui explique que les biens sans défauts et au bon prix continuent de se vendre aisément.
Mais que se passe-t-il donc en ce moment pour que le marché immobilier soit aussi « grippé » ?
Et bien c’est simple, il y a 3 facteurs bloquant le marché immobilier : les taux d’intérêt qui poursuivent leur progression, les banques qui refusent 1 crédit sur 2 à cause des directives du HCSF (pas plus de 35% d’endettement et pas plus de 25 ans de crédit), et enfin cette « foutue » nouvelle réglementation du DPE (diagnostic de performance énergétique) qui interdit très prochainement aux propriétaires de louer leur bien classé en G ou en F.
Avait-on besoin de telles contraintes dans un contexte où beaucoup de monde peinent à se loger car de nombreux biens ont été retirés de la location et mis en vente par leur propriétaire.
Or, pour qu’il y ait des locataires il faut des propriétaires !
Tout le monde est perdant : propriétaire, locataire, primo-accédant, étudiants qui ne trouvent pas à se loger. La crise immobilière profite aux personnes aisées. La baisse des prix a commencé à s’amorcer en 2022.
Paris puis les grandes métropoles, suivies maintenant par les villes moyennes, connaissent une baisse des prix qui s’accentue. Alors que les quelques hausses proviennent des zones plus rurales ou balnéaires.
On peut voir « le verre à moitié vide » ou « le verre à moitié plein ».
Choisissons la version positive : c’est le bon moment pour ceux qui possèdent du « cash » ou qui ont plus facilement accès au crédit, de se lancer dans l’achat immobilier.
En effet, les acquéreurs sont potentiellement moins nombreux (1 crédit sur 2 est refusé) et les vendeurs commencent à intégrer le fait qu’il est nécessaire de baisser leur prix et d’accepter les négociations, s’ils sont vraiment vendeurs. Les marges de négociation atteignent en moyenne près de 5%, voire plus pour certains biens locatifs dont le DPE est en F ou G.
On le sait bien ! Ceux qui ont de l’argent s’enrichissent lors des crises…
De nombreux propriétaires de biens locatifs souhaitent vendre leur bien pour éviter les contraintes de mise aux normes. C’est donc une aubaine pour les acquéreurs qui maintenant peuvent acheter en-dessous du prix pour augmenter la rentabilité malgré le plafonnement des loyers dans certaines zones géographiques.
Et pour les primo-accédants, le marché immobilier se présente comme peu attractif. En effet, ceux-ci devront patienter en moyenne 12 ans avant que leur achat ne devienne rentable. Rester propriétaire d’une petite surface jusqu’en 2035 n’est pas très attrayant !
Le seul cas où un primo-accédant a intérêt à acheter, c’est lorsqu’il peut acquérir un bien avec au moins 2 chambres pour prévoir l’avenir et ainsi demeurer plus longtemps dans son logement.
En conclusion, vous êtes privilégié si :
- Vous êtes primo-accédant et vous possédez un pécule significatif (don familial ou héritage)
- Vous êtes secundo-accédant et vous bénéficiez de fait d’un apport important.
Pour être sûr de bien acheter, faîtes appel à un expert en recherche de biens comme un chasseur immobilier. Il saura vous dénicher la bonne affaire et vous conseiller tout au long de votre projet. C’est le moment pour profiter d’opportunités 1% des acheteurs considèrent la période propice à la négociation, surtout à Paris et en Ile-de-France. Alors il faut oser !
A Paris, les prix au m2 résistent généralement à la baisse. Ils ont baissé en 2008 et 2011 pour l’ensemble de la région parisienne.
Jusqu’en 2021, les prix parisiens progressaient de près de 5% chaque année depuis plus de 5 ans. Aujourd’hui, on assiste à une pause qui assainit un peu le marché en limitant les prix excessifs qui étaient proposés pour des bien de piètre qualité.
Cette baisse actuelle attire de potentiels acheteurs et les incite à se lancer dans leur projet.
La tendance baissière va vraisemblablement se poursuivre en 2024. Et l’amorce d’une reconstitution des marges bancaires devrait assouplir les critères d’octroi des crédits bancaires.
Les acquéreurs « garderont la main » vs les vendeurs et les négociations vont aller bon train.
Il y a donc de l’espoir !
Profitez du savoir-faire d’un chasseur d’appartement pour saisir toute opportunité
