Acheter un bien afin de le louer reste intéressant pour tous les Franciliens qui ne peuvent pas devenir propriétaires de leur résidence principale. En effet, un investissement locatif permet de générer des revenus et de préparer l’avenir. En préférant mettre en location un bien immobilier dont vous venez de faire l’acquisition, les loyers perçus vous permettront de plus rapidement rembourser votre prêt.
En conséquence des hausses des prix immobiliers que nous connaissons depuis quelques années, l’investissement locatif semble donc être la solution la plus adaptée. En plus des revenus, vous aurez également la satisfaction d’être propriétaire mais surtout d’avoir un pied-à-terre, si vous devez un jour affronter certaines épreuves. De plus en plus de nouveaux acquéreurs préfèrent mettre leurs résidences en location, plutôt que de s’y installer.
Mais encore faut-il savoir s’y prendre ! Où investir, et comment ? Un studio, un 2 pièces ou plus grand encore ? Faut-il privilégier la location vide ou meublée ? Plusieurs critères font que la rentabilité locative par ville ne sera pas la même.
Depuis 2015/2016, la dynamique du marché de l’immobilier est très favorable. Qui plus est, elle devrait se maintenir dans les mois à venir. Alors avant de remettre à plus tard votre projet d’acquisition, n’hésitez pas à contacter un expert immobilier !
QUELLE EST LA RENTABILITÉ LOCATIVE PAR VILLE NETTE DE CHARGES EN ILE-DE-FRANCE?
Le prix du loyer n’est pas le seul critère clé. Il est tout aussi important de tenir compte de la vacance possible ; c’est-à-dire l’absence de locataires, et donc de loyers. N’oubliez pas que durant cette période, vous ne percevrez aucun revenu locatif. Il est donc essentiel de choisir un logement qui plaît, afin que vous puissiez rapidement trouver un locataire.
Ainsi, c’est dans les Hauts-de-Seine qu’on trouve le plus rapidement un locataire, avec un délai de 13 jours pour un studio vide, et de 17 jours s’il est meublé. Pour Paris, il faut en moyenne une quinzaine de jours pour un 3 pièces vide, et 16 jours pour un studio meublé. Dans le Val-de-Marne cette fois, il faut compter en moyenne 18 jours pour louer une maison meublée.
Il est donc essentiel d’étudier ce critère au moment d’évaluer la rentabilité d’un investissement. Certains locataires restent, mais d’autres partent plus vite !
Pour faire le bon choix, vous pouvez également vous renseigner sur la ville dans laquelle vous souhaitez faire l’acquisition d’un bien immobilier. En trouvant quelques renseignements sur internet, quant à l’évolution de la population, vous pourrez connaître la popularité des lieux.
RENTABILITÉ MOYENNE NETTE DE CHARGES D’UN INVESTISSEMENT LOCATIF EN ILE-DE-FRANCE
| Département | Rentabilité moyenne (nette de charges) |
|---|---|
| AULNAY-SOUS-BOIS | 8 % |
| DRANCY | 7,7 % |
| CERGY | 7 % |
| ARGENTEUIL | 6,8 % |
| AUBERVILLIERS | 6,5 % |
| VITRY-SUR-SEINE | 6 % |
| SAINT-DENIS | 5,9 % |
| NOISY-LE-GRAND | 5,9 % |
| CHAMPIGNY-SUR-MARNE | 5,8 % |
| CRÉTEIL | 5,6 % |
| NANTERRE | 5,1 % |
| ANTONY | 4,9 % |
| COLOMBES | 4,8 % |
| SAINT-MAUR-DES-FOSSES | 4,5 % |
| ASNIÈRES-SUR-SEINE | 4,3 % |
| RUEIL-MALMAISON | 4,3 % |
| COURBEVOIE | 4,1 % |
| MONTREUIL | 4 % |
| ISSY-LES-MOULINEAUX | 3,9 % |
| VERSAILLES | 3,7 % |
| LEVALLOIS-PERRET | 3,7 % |
| BOULOGNE-BILLANCOURT | 3,6 % |
| NEUILLY-SUR-SEINE | 3 % |
Tableau: BFM Immo – Source : SeLoger
LOCATION VIDE OU MEUBLÉE ?
La différence entre un investissement meublé et un logement vide a un réel impact sur sa rentabilité. Dans certains départements d’Ile-de-France, la différence des loyers entre la location vide et la location meublée est considérable.
C’est le cas à Paris, notamment, où un bien meublé vaudra 15% plus cher à la location. En effet, la rareté des logements sur la capitale fait que la moindre plus-value se répercute sur le loyer !
De plus, puisque Paris est également une ville qui accueille beaucoup d’étudiants, ces derniers sont souvent à la recherche de logements meublés. En effet, puisqu’ils ne comptent rester dans la capitale que pour leurs études, et que les moyens leur manquent souvent, leur but premier est de se loger, et non d’investir dans des meubles.
LE LOYER MENSUEL MOYEN/M2 DES MEUBLÉS EST GÉNÉRALEMENT PLUS RENTABLE :
| Département | Loyer / m2 hc meublé | Loyer / m2 hc vide | Écart meublé vs vide (en %) | Nombre de jours supplémentaires rapporté par la location meublée sur un an | Converti en mois |
|---|---|---|---|---|---|
| YVELINES | 19,4 € | 18,6 € | 4 | 16 | 1 |
| VAL DE MARNE | 20,2 € | 19,4 € | 4 | 15 | 0 |
| VAL D’OISE | 17,3 € | 16,7 € | 4 | 13 | 0 |
| SEINE-SAINT-DENIS | 18,0 € | 18,2 € | -1 | -4 | 0 |
| SEINE-ET-MARNE | 16,4 € | 14,8 € | 11 | 39 | 1 |
| PARIS | 33,9 € | 29,4 € | 15 | 56 | 2 |
| HAUTS-DE-SEINE | 25,2 € | 23,4 € | 8 | 28 | 1 |
| ESSONNE | 16,3 € | 15,5 € | 5 | 19 | 1 |
Ces statistiques sont encourageantes, mais pas éternelles! C’est le bon moment pour investir en locatif, alors profitez-en!
POURQUOI INVESTIR DANS L’IMMOBILIER LOCATIF EN ILE-DE-FRANCE ?
L’Ile-de-France constitue un secteur favorable à un investissement locatif grâce au dynamisme de son économie. La demande y est forte en provenance de différents profils sur des secteurs qui varient, en particulier des étudiants.
UNE RÉGION APPRÉCIÉE DES ÉTUDIANTS
Un investissement locatif en Ile-de-France constitue un atout dans la mesure où la région contient un grand nombre de grandes écoles et de facultés mondialement connues. Les étudiants du monde entier et de toute la France y viennent donc en masse. Grâce à cela, la demande locative y est toujours élevée. En plus, les demandes varient, car les étudiants recherchent aussi bien les petites que les grandes surfaces (location simple, location meublée, colocation, etc.). En plus de sa forte concentration en étudiants, la région d’Ile-de-France est également dynamique et complète. Ainsi, ce ne sont pas uniquement les étudiants qui y viennent en recherche de biens à louer. Les jeunes actifs, les familles et les personnes âgées sont également attirés par le secteur. Tous les types de logements sont donc plébiscités que ce soient les maisons individuelles, les appartements, les studios, etc. Il est à noter qu’un investissement dans l’immobilier neuf peut y être particulièrement intéressant dans la mesure où on peut bénéficier de défiscalisation Pinel.
DES PROJETS URBAINS QUI VALORISENT LA RÉGION
La région d’Ile-de-France est dynamique. En concentrant 1/5 de la population métropolitaine, les projets urbains n’y manquent pas. C’est notamment le cas du projet Grand Paris Express qui permet de bénéficier d’un nouveau métro reliant les principaux lieux d’activités et de vie de la banlieue parisienne sans devoir passer par la capitale. Ce projet contribue grandement à la transformation de la dynamique de la région grâce à des communes mieux desservies et une demande immobilière locative en hausse. En effet, même les villes les plus desservies devraient gagner en valeur grâce à l’ajour de moyens de transport pour optimiser la mobilité des habitants.
QUEL BUDGET ALLOUER À UN INVESTISSEMENT LOCATIF EN ILE-DE-FRANCE ?
Pour un investissement locatif en région Ile-de-France, le budget à consacrer dépend de différents facteurs. En effet, le prix du m² varie en fonction de la géolocalisation du bien, mais aussi de son ancienneté. Il faut remarquer qu’un projet d’investissement locatif en Ile-de-France doit être envisagé sur le long terme. Il faut aussi tenir compte du potentiel du bien en cas de revente. Tous ces facteurs réunis permettent de faire le choix adapté, tout en sachant qu’il importe de définir un budget plus important à l’achat d’un bien en bon état pour éviter des travaux et un entretien élevés. Avec l’aide d’un chasseur immobilier, vous avez le choix parmi différents biens immobiliers en Ile-de-France avec l’assurance de choisir un logement neuf, en bon état sur un emplacement prisé. À titre de référence, pour un investissement locatif dans un T2 en région Ile-de-France, vous devez prévoir en moyenne un budget de 350 000 euros à Pantin, 240 000 euros à Aubervilliers, 280 000 euros à Rosny-sous-Bois. Il s’agit des communes les plus dynamiques et en pleine restructuration d’Ile-de-France avec une demande des plus élevées.
Pour en savoir plus sur la rentabilité locative en île de France, faites vous accompagner par un chasseur immobilier n’hésitez pas à nous contacter!
